購買公寓之前該知道什麼

如果您從未買過公寓（公寓），您可能會對需要考慮的所有問題感到驚訝。畢竟，購買公寓與購買房屋不同。您可能會與鄰居以及其他與獨立式房屋不同的身體元素有相鄰的牆壁。

公寓有其好處，但也有缺點。這是您需要知道的。

Investopedia / Jake Shi

誰應該擁有公寓？

您需要問自己的第一件事之一是，您是公寓類型嗎？“這到底是什麼意思？作為一個城市居民，一個公寓位於城市環境中。公寓在城市市中心湧現，甚至有些公寓甚至在開發中建造便利的物品，包括雜貨店，銀行分支機構和其他企業。隨著這種便利性，可能會有更多的噪音和雜貨。

如果您正在考慮購買潛在公寓的某個位置，請在白天和黑夜的不同時間檢查區域，以了解它的響亮或明亮的光線。如果噪聲或光是您的問題，那麼這可能不是正確的選擇。

公寓所有權帶來的一件事是房主協會（HOA）。它列出了盟約，條件和限制（CC＆RS）的聲明，該聲明列出了您作為公寓所有者必須遵守的東西才能居住在那裡。如果您發現自己無法遵守CC＆RS，那麼公寓生活可能不適合您。不合規可能意味著您可能會被罰款，被迫遵守甚至起訴。

公寓可能是某種類型的人的合適選擇，例如首次負擔不起更昂貴的單戶住宅的房主。公寓還提供了優勢維護低。對於那些尋找少的家要管理的人來說，這可能是一個有吸引力的功能。對於想要位於大城市中心的人來說，公寓也可能是一個吸引人的選擇。

購買公寓可能比購買房屋更困難。貸方在贈送此類住宅的貸款時非常小心。他們通常要求一定比例的單位居住在其中（即，”所有者佔領”）。

另一個限制可能是允許多少公寓由一個公寓擁有投資者。通常，貸方不希望一個人擁有建築物中10％以上的單位。很多時候，貸方還將製定與建築物的佔用率有關的法規。一些貸方在提供任何融資之前至少需要出售90％的單位。

貸方也可能會更加艱難貸款價值（LTV）比率以及購買公寓的人的限制。 LTV比率是該公寓的價值，而公寓的價值是多少。例如，如果您將20％放在房屋上，您的LTV將為80％。

聯邦住房管理局（FHA）返回的公寓抵押貸款確實存在長達30年。它們稱為第234（c）條貸款。雖然借款人的條款與房屋貸款的條款相似，但有許多公寓限制。例如，建築物必須至少有五個單元。

擁有公寓可能還涉及其他費用。即使HOA提供保險，您也可能需要攜帶其他房主的覆蓋範圍也是如此。仔細閱讀所有文檔，以確保HOA提供的保險不會改變您的風險以保持較低保費。

另外，請注意，您需要每月支付公寓費。公寓綜合體收取的所有所有者都需要支付綜合體內公共區域的持續維護和維修。停車場和共享室外綠色空間等社區區域被稱為有限的共同元素。

購買公寓時，您可以做的最重要的事情之一就是研究HOA並坐在HOA會議上。您可能還想與鄰居交談，看看他們是否對公寓的管理方式感到滿意。查看章程以確定HOA涵蓋的內容。您還可以要求從最近的董事會和會員會議中獲取會議記錄，並找出過去幾年中HOA會費增加了多少。

研究的另一個領域是董事會的訴訟歷史，包括稅收和其他一般問題。您可能會發現，如果您購買的話，您可能不想成為一部分訴訟。一些公寓協會被迫破產用於未付的HOA會費。如果他們落後於收到會費，貸方也可能停止在單位上提供融資，這可能會影響轉售價值。

查看違法行為的財務記錄和儲備金。良好的關聯應至少有25％的毛收入，以便在緊急情況和維修中獲得儲備金。如果他們用完錢，您可能會受到評估的打擊。另外，請務必查看最近財產稅評估。如果您的公寓銷售價格很低，但是稅收評估很高，則可能會收取比預期更高的稅單。確保稅收符合財產的真實價值。

費用因城市到城市以及建築物而異。根據美國公寓經理的數據，美國公寓費用的平均成本約為每月350美元。

公寓費用通常涵蓋大堂，電梯，游泳池，娛樂室，停車場以及綜合大樓內的地面等區域的維護。一些資金可能會保留，以支付大型維修費用，例如屋頂更換或外部繪畫。公寓費用差異很大，具體取決於綜合體的大小和所提供的便利。

這中位數根據國家房地產經紀人協會的數據，公寓的銷售價格在2024年為361,200美元。

公寓可能是一項不錯的投資對於合適地點的合適的買家，儘管他們比獨立的房屋更難買賣。購買公寓之前，請務必做您的盡職調查並查看HOA，CC＆RS以及任何稅收和保險情況。

另外，請確保獲得一名擁有大量公寓銷售經驗的房地產經紀人和一名貸款官，因為圍繞這種購買的問題與擁有單戶住宅的問題不同。