巨型與常規抵押貸款：有什麼區別？

巨型與常規抵押貸款：概述

巨型和常規抵押貸款是藉款人用於購買房屋的兩種類型。兩項貸款都要求房主滿足某些資格要求，包括最低信用評分，收入閾值，還款能力和下跌付款。

兩者都由私營部門的貸方發行和承銷的抵押貸款，而不是像這樣的政府機構聯邦住房管理局（FHA）， 這美國退伍軍人事務部（VA），或者USDA農村住房服務（RHS）。

儘管它們可能具有相同的目的（確保財產），但這些抵押產品有幾個關鍵的差異。巨型抵押用於購買特性帶有陡峭的價格標籤，通常是遇到數百萬美元的人。另一方面，傳統的抵押貸款較小，並且符合普通購房者的需求。它們也可以由政府贊助的企業（GSE）例如房利美（Fannie Mae）或Freddie Mac。

巨型抵押

顧名思義，巨型抵押是用於為高價物業提供資金的貸款。它們涉及大筆款項，經常遇到數百萬美元。豪華住宅和在競爭激烈的地方發現的房屋房地產市場通常通過巨型抵押貸款融資。

很大程度上是因為它們的大小，巨型抵押或貸款不合格。這意味著他們落在聯邦住房金融局（FHFA）貸款規模和價值的限制，因此受到限制，不受房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）的支持。他們還超過了各自縣的最大符合貸款限額。

使Jumbos不合格的其他因素可能包括具有獨特需求或僅利息抵押的良好藉款人氣球付款，其中整個借貸餘額應在貸款期限結束時到期。儘管如此，許多巨型貸款仍然遵守合格抵押的準則（例如不允許超額費用，貸款條款或負攤銷）。消費者金融保護局（CFPB）。

要獲得巨型貸款，借款人必須具有出色的信用評分。借款人也應處於較高的收入範圍內。畢竟，跟上普通的人需要很多錢抵押貸款和其他相關費用。而且，由於貸款要求在金融危機之後變得更加嚴格，因此借款人必須具有低債務收入（DTI）比率。

巨型貸款要求

由於聯邦機構不支持巨型貸款，因此貸方在提供巨型貸款時會承擔更多風險。如果您試圖確保一個信用要求，您將面臨更嚴格的信用要求。您還需要滿足一些最低要求才有資格，包括：

• 收入證明：準備兩年的稅收文件或類似的文書工作，以證明您擁有可靠，一致的收入來源。貸方還希望看到您有足夠的流動資產來支付六個月的抵押貸款或更多。
• 信用評分和歷史記錄：越高，越好。如果您的信用評分遠低於700，則貸方可能會批准您獲得巨型抵押的可能性很低。
• DTI比：你的債務收入比（與您的月收入相比，每月債務義務）應不超過43％至45％，以獲得傳統抵押資格。貸方通常會為巨型抵押貸款尋找甚至更低的DTI（最多43％，理想情況下是36％甚至更少），因為貸款是如此之大。
• 貸款以價值：巨型貸款的LTV可能比常規抵押貸款更嚴格，通常要求LTV 80％或更低。這意味著貸款可以為物業購買價格的80％籌集資金。
• 首付：由於LTV要求，您可能需要提前至少提出20％的預付款。

常規抵押貸款

從技術上講，常規抵押是任何抵押不是由聯邦政府的支持。因此，任何不是FHA貸款，VA貸款或USDA貸款的任何東西信用合作社，抵押公司可以視為常規貸款或抵押。

與巨型貸款不同，常規抵押貸款可能是符合或不合格的。一致的貸款是那些由FHFA設定的尺寸限制的貸款，其承保准則由房利美和房地美設定。這些指南因借款人的信用評分和歷史記錄，DTI，抵押貸款的因素貸款價值（LTV）比率和另一個關鍵因素 - 貸款規模。

每年調整符合貸款限額，以與美國平均房價保持同步，因此，當價格上漲時，貸款限額也會增加相同的百分比。對於2024年，單一單元住宅的全國最高符合常規貸款的最高額為766,550美元，從2023年開始增加40,350美元。

房利美（Fannie Mae）和弗雷迪·麥克（Freddie Mac）將購買，包裝和轉售幾乎任何抵押貸款，只要它遵守其一致的貸款準則和FHFA的規模限制即可。為什麼這很重要？因為這兩個政府贊助的機構是抵押貸款的主要做市商，並且能夠像大多數貸方一樣向他們出售貸款的能力，從貸方的角度來看，抵押貸款的風險要小得多。因此，他們更有可能批准該申請並提供更好的條款。

像巨型貸款一樣，常規貸款需要首付款，最低信用評分，一定的收入水平和低DTI比率。通常，您通常需要至少620個信用評分（被認為是“公平”），然後貸方批准您進行傳統抵押。

但是，並非所有常規抵押貸款都符合這些準則，而那些不被視為不合格貸款的準則。這些往往比符合抵押貸款更難獲得資格，因為它們不受政府的支持或房利美和弗雷迪的銷售，因此資格和條款留給了貸方。

巨型與傳統貸款：比較

在過去，利率因為巨型貸款比傳統的傳統抵押貸款要高得多。儘管差距已經縮小，但它們仍然往往略高。您甚至可能會發現一些高於常規價格的巨型率。一個抵押計算器可以向您展示不同費率對每月付款的影響。

但是，Jumbos可以以其他方式花費更多。首付款要求更為嚴格，一點點達到了購房價的30％，儘管現在更普遍的是，巨型貸款需要首付15％至20％，高於某些常規貸款所需的10％至15％（當然，遠高於FHA和其他聯邦貸款允許的3.5％）。

通常進行較高的利率和下跌付款，主要是為了抵消更高程度的風險與Jumbos有關，因為房利美或弗雷迪Mac不能保證他們。

巨型抵押貸款的關閉成本通常高於普通抵押貸款，因為它們是大貸款。

貸方也期望更多的巨型借款人。他們的信用評分需要更高（最好是700以上），其DTIS較低，並且其銀行帳戶餘額必須涵蓋價值12個月的房屋所有權支出，這只是對常規抵押貸款人的需求的兩倍。換句話說，預計巨型抵押人將是債務很少和大量流動資產的人。

這是巨型和常規抵押貸款的典型術語的比較。

常規與巨型抵押比較
	常規貸款	巨型貸款
典型的首付	3％-20％	10％-20％
最低信用評分	620	700
債務比率	43％-45％	36％-43％
需要現金儲備	0-6個月的房屋所有權費用	最多12個月的房屋所有權費用
最高貸款與價值比率	97％	90％或更少
由FNMA/FRMC支持？	是的	不

底線

巨型抵押貸款是由私人金融機構發行的大型貸款，該貸款專門用於高價物業，約為6​​5萬美元或更多。常規貸款是任何私人簽發（反對聯邦補貼）的更普遍的傘。

許多常規貸款都在符合：它們每年設置的尺寸閾值範圍內，可以出售給抵押貸款營銷商Fannie Mae和Freddie Mac。其他常規貸款不是，也沒有被視為不合格。

但最重要的是，通常，常規貸款比Jumbos小，並且要求和標準較少。