購買的HECM

反向抵押貸款是一項貸款，可讓62歲或以上的房主在不出售房屋或增加每月費用的情況下利用房屋淨值。儘管反向抵押貸款通常用於支付基本的生活費用和醫療費用，但可以使用HECM購買新房屋。購買HECM是聯邦住房管理局（FHA）發行的一種反向抵押，它允許您獲得信貸額度，固定的每月付款或合併。

這是一個快速探討購買反向抵押貸款的HECM的工作原理。

什麼是反向抵押？

經過數年（或數十年）的努力償還抵押貸款後，您的大部分淨資產可能會被束縛在房屋的價值上。這可能是一個棘手的財務狀況老年人試圖支付日常生活費用，醫療費用，家庭維修或其他任何東西。

但是，62歲或以上的房主可以轉換一些房屋淨值使用一個現金反向抵押。貸方沒有向貸方付款，而是根據您在房屋中建立的權益付款。在貸款的一生中，您的債務在您的房屋淨值減少時會增加。最終，當您出售，移動或死亡時，房屋的銷售收益用於還清貸款。

一個房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）是一項反向抵押計劃聯邦住房管理局（FHA）並通過FHA批准的貸方獲得。

HECMS代表了貸方在價值高達1,149,825美元的房屋上提供的大部分反向抵押貸款，而且您需要專有或巨型反向抵押。

什麼是購買HECM？

購買HECM是您可以用來購買房屋的房屋淨值轉換抵押貸款。像標準HECM一樣，62歲及以上的年齡限制也適用，您不必償還貸款，直到您出售房屋，搬出，去世或不履行貸款義務（例如，落後於您的貸款義務財產稅或者房主保險）。

購買的HECM關閉費用高於其他反向抵押貸款。他們包括一個前期抵押保險費等於物業價值的2％，以及各種貸方和第三方成本（例如貸款）起源費，，，，標題保險，，，，評價費用，信用報告費用，然後記錄費。

與普通的HECM不同，您還需要現金來覆蓋相當大的首付。總體而言，根據您的年齡，您的前期費用可能從房屋購買價格的29％到63％。

這些資金可以來自您的儲蓄或出售您以前的房屋或個人資產（例如股票），但是您不能使用“差距融資”或其他類型的臨時融資（例如信用卡）現金預付款或者賣方融資。

提示

以下是一些示例，顯示了HECM購買貸款所需的最低首付。國家反向抵押貸款人協會：

購買首付示例的HECM
購買價格	首付 - 62歲	首付 - 67歲	首付 - 71年	首付 - 75年
$ 350,000	$ 199,100	$ 187,700	$ 181,500	$ 172,650
$ 375,000	$ 222,150	$ 209,400	$ 202,250	$ 192,500
$ 425,000	$ 251,000	$ 236,500	$ 228,500	$ 217,500
$ 465,000	$ 273,600	$ 257,800	$ 249,000	$ 237,000

購買合格物業的HECM

您使用HECM購買的任何房屋都必須滿足FHA財產標準和洪水要求。合格的屬性類型包括：

• 單戶住宅（一到四單元的特性）
• 製造房屋（1976年6月之後建造）
• 公寓
• 屬性中的屬性計劃的單位發展（PUDS）
• 聯排別墅
• 通過關閉而簽發的帶有入住證書（CO）的新建築房屋

底線

反向抵押 - 包括購買貸款的HECM涉及大量成本，使它們成為許多老年人的糟糕選擇。一些便宜的選擇包括抵押再融資，，，，房屋淨值貸款， 或者縮小和袋裝額外收益。

不過，如果您認為反向抵押對您來說是有意義的，請四處逛逛以比較成本。抵押保險費通常相同抵押貸款人，但是諸如貸款發起費，結算費用，服務費和利率之類的費用往往會有所不同。