租金房地產稅：您擁有或出售時會發生什麼

您是否已經擁有出租物業還是正在考慮第一次買投資，必須了解房地產稅的運作方式至關重要。通常，租賃財產所有者需要意識到兩套稅款：與其租金收入有關的稅款以及與最終出售其財產有關的稅款。全年產生的租金收入被徵稅為收入，但是當您出售該物業時，您會受到資本收益和折舊捕獲稅的打擊。

關鍵要點

租金收入被徵稅普通收入，但是您可以通過要求納稅申報表的某些扣除來降低稅收負擔。
您可以扣除與擁有和維護租賃財產有關的費用，例如抵押貸款，保險和公用事業。
住宅房地產每年以3.636％的折舊27。5年折舊。
當您出售租賃物業時，您可能會對資本收益和折舊收回稅負責。

租金所得稅如何徵稅？

根據您的租金收入作為普通收入徵稅國稅局（IRS）稅收階。這是2024年和2025年的稅收支架單檔案，，，，已婚夫婦共同申請，和家庭負責人：

2024稅務括號
2024稅率	單檔案	已婚共同提交	家庭負責人
10％	$ 0至$ 11,600	$ 0至$ 23,200	$ 0至$ 16,550
12％	$ 11,600至$ 47,150	$ 23,200至$ 94,300	$ 16,550至$ 63,100
22％	$ 47,150至$ 100,525	$ 94,300至$ 201,050	$ 63,100至$ 100,500
24％	$ 100,525至$ 191,950	$ 201,050至$ 383,900	$ 100,50至$ 191,950
32％	$ 191,950至$ 243,725	$ 383,900至$ 487,450	$ 191,950至$ 243,700
35％	$ 243,725至$ 609,350	$ 487,450至$ 731,200	$ 243,700至$ 609,350
37％	超過$ 609,350	超過$ 731,200	超過$ 609,350

2025稅務括號
2025稅率	單檔案	已婚共同提交	家庭負責人
10％	$ 0至$ 11,925	$ 0至$ 23,850	$ 0至$ 17,000
12％	$ 11,925至$ 48,475	$ 23,850至$ 96,950	$ 17,000至$ 64,850
22％	$ 48,475至$ 103,350	$ 96,950至$ 206,700	$ 64,850至$ 103,350
24％	$ 103,350至$ 197,300	$ 206,700至$ 394,600	$ 103,350至$ 197,300
32％	$ 197,300至$ 250,525	$ 394,600至$ 501,050	$ 197,300至$ 250,500
35％	$ 250,525至$ 626,350	$ 501,050至$ 751,600	$ 250,500至$ 626,350
37％	超過$ 626,350	超過$ 751,600	超過$ 626,350

例如，如果您有10,000美元的租金收入，並且您處於22％的稅率，則您將欠該租金收入的2200美元。

如何計算租金收入

美國國稅局將租金收入描述為“您收到的財產使用或職業的任何付款”，除了常規的租金支付外，租金收入還包括：

提前租金付款。這是您在涵蓋期間之前收到的任何金額。如果您收集房客的第一個和上個月的租金預期，則兩次付款都算是您收到錢時的收入。
安全存款。如果您打算在租賃結束時退還房客的保證金，則不算是租金收入。但是，如果您保留一些押金以支付損失，則該部分被認為是收入。安全存款用作最終租金付款被視為提前租金。
租賃取消付款。如果租戶付費取消租賃，則您收到的金額被視為租金，並將其視為收入。
租戶支付的所有者費用。如果租戶支付您的任何費用，則該金額包含在您的租金收入中。如果租戶向租賃物業支付水和污水賬單，並從租金付款中扣除了金額，並且如果房客沒有義務支付該賬單，則房客支付的金額為租金收入。
財產或服務而不是租金。如果您的房客是畫家，並提議將物業繪製以換取兩個月的租金，則房客將為這兩個月的租金付款，這是租金收入。

租賃可購買。如果租金協議使您的房客購買該物業的選擇，您的付款被認為是租金收入。
部分利益。如果您擁有租賃物業的一部分，則必須報告租金收入的份額。

租賃財產稅減免

雖然租金收入被徵稅為普通收入，但您可以通過扣除允許費用來減少收入並降低稅收。作為租賃財產所有者，您通常可以扣除管理和維護財產的費用，包括與該財產相關的付款：

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汽車和旅行費用
清潔和維護
房主協會（HOA）會費
保險
法律和專業費用
抵押貸款利息
物業管理
財產稅
公用事業和其他服務

這些扣除通常是在您花錢的同一年進行的。您還可以扣除購買和改善租賃物業的成本，但效果不同。您沒有一次要求一次重大扣除，而是通過折舊來收回這些費用。

出租物業折舊

折舊是租賃財產所有者獲得的最大稅收津貼之一。它使您可以扣除購買和改善其用途壽命的租金的成本，從而降低您在此過程中的應稅收入。

1986年後，使用改進的加速成本回收系統（MACR）。這種會計方法傳播的成本超過27。5年，即國稅局被視為住宅租賃物業的“有用壽命”。商業物業在39年內貶值。

哪個財產折舊？

毫不奇怪，美國國稅局對折舊有具體規則。您只有在以下所有陳述均為true時才能折舊出租物業：

您擁有該財產。就美國國稅局而言，即使財產要繳納債務，您也是所有者。
您將您的業務中的財產或收入產生活動（例如，作為租金）使用。
該物業具有可確定的使用壽命，這意味著它是磨損，衰減，用完，過時或從自然原因中失去其價值的東西。
該物業預計至少將持續一年。

警告

如果您將其用於服務並在同一年將其處置（或不再用於業務），則無法貶值。

土地不折舊，因為它永遠不會“用完”。同樣，您也不能貶值清理，種植和園林綠化的成本，因為這些成本與土地相關，而不是與建築物相關。

如何計算出租物業的折舊

確定每年折舊多少並不像將您的購買價格除以27.5那樣容易。相反，有幾個基本步驟需要如下：

確定財產的基礎。這是您付款（現金，抵押或其他方式）以獲取財產的金額。您可以包括某些和解費，關閉費用在基礎上。
將土地和建築物的成本分開。土地不折舊（如前所述，它永遠不會被用完），因此您只能貶值建築物的成本。要確定值，請使用公平的市場價值建築物和土地上購買財產或以評估的房地產稅價值為基礎時。例如，假設您以300,000美元的價格購買租賃物業。最近的房地產稅評估價值為280,000美元，其中252,000美元用於房屋，土地為28,000美元。因此，您可以將購買價格的90％（$ 252,000÷$ 280,000）分配給房屋。其餘10％（$ 28,000÷$ 280,000）代表土地。
確定您在房屋中的基礎。現在，您知道了物業的基礎（房屋加土地）和建築物的價值，您可以計算房屋中的基礎。使用上面的示例，您的基礎為$ 270,000（$ 300,000的90％）。這就是您可以折舊的金額。

合格的業務收入扣除

第199a節內部稅收法規（IRC）提供了另一種稱為QBI扣除的稅收減免，這允許通過實體減少其合格的業務收入（QBI）。儘管有收入門檻，但合格的納稅人可以扣除其通過商業收入的20％，包括投資物業的租金收入。但是，請記住QBI只有資格如果您正在積極管理自己的財產。

14天或10％的規則

您有資格的稅收優惠取決於該物業被出租了多少天每年以及您在家里花費多少時間。這是三個主要類別：

每年租用14天或更少。在這種情況下，您不必報告租金收入。房屋被認為是個人住所，您可以扣除抵押貸款利息和財產稅，但您不能將任何費用扣除為租賃費用。當您出售該物業時，它被視為個人住所，而不是投資物業。
租用超過15天，使用不到14天。在這些條件下，該物業被視為租賃財產。您報告租金收入並根據房屋被出租的天數的百分比扣除某些租金費用。
租用房屋時使用了超過14天或總天數的10％。在這種情況下，該物業被視為個人住所，您可以扣除抵押貸款利息和財產稅。您還可以扣除租金費用，但只能達到租金收入的水平。

出售出租物業時稅收

當您出售出租物業時，您可能需要兩種類型的稅款：資本收益和折舊奪回。

資本利得稅

如果您擁有一年以上的財產，則出售中的任何利潤將以長期資本利得稅率徵稅。這是看的資本利得稅階2024年和2025年：

2024年的資本利得稅級
速度	單檔案	已婚共同提交	家庭負責人
0％	$ 0至$ 47,025	$ 0至$ 95,050	$ 0至$ 63,000
15％	$ 47,025至$ 518,900	$ 95,050至$ 583,750	$ 63,000至$ 551,350
20％	超過$ 518,900	超過$ 583,750	超過$ 551,350

2025年的資本利得稅級
速度	單檔案	已婚共同提交	家庭負責人
0％	$ 0至$ 48,350	$ 0至$ 96,700	$ 0至$ 64,750
15％	$ 48,350至$ 533,400	$ 96,700至$ 600,050	$ 64,750至$ 566,700
20％	超過$ 533,400	超過$ 600,050	超過$ 566,700