การประเมินบ้าน: กุญแจสำคัญของคุณในการรีไฟแนนซ์ที่ประสบความสำเร็จ

เมื่อคุณพิจารณารีไฟแนนซ์จำนองของคุณจำนวนมากจะขึ้นอยู่กับการประเมิน หากคุณกำลังคิดเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์คุณควรเข้าใจไฟล์การประเมินบทบาทสำคัญในกระบวนการและวิธีที่คุณสามารถเตรียมบ้านของคุณซึ่งเป็นกุญแจสำคัญในการบรรลุการรีไฟแนนซ์ที่ประสบความสำเร็จ

หากค่าการประเมินของคุณทำให้คุณบ้านน้อยกว่า 20%จากนั้นคุณจะติดอยู่กับการจ่ายเงินประกันจำนองส่วนตัว (PMI)หรือต้องนำเงินสดมาที่โต๊ะเพื่อทำการรีไฟแนนซ์เงินสด นอกจากนี้หากค่าประเมินบ้านของคุณต่ำมากจนคุณใต้น้ำจากนั้นคุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ ยิ่งไปกว่านั้นคุณอาจไม่ได้รับต่ำสุดอัตราดอกเบี้ยมีอยู่ในขณะที่ผู้ให้กู้พิจารณาผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า ข้อเท็จจริงทั้งหมดเหล่านี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการประเมินบ้านที่ประสบความสำเร็จ

การประเมินบ้านคืออะไร?

การประเมินเป็นความเห็นอย่างมืออาชีพของค่าบ้านของคุณและเป็นขั้นตอนสำคัญในกระบวนการซื้อบ้าน การประเมินจะดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาตหรือได้รับการรับรองซึ่งให้ความคิดเห็นเป็นบุคคลที่สามที่ไม่เอนเอียง- ผู้ประเมินราคาจะได้รับค่าตอบแทนสำหรับการประเมินค่าบ้านของคุณ แต่ไม่มีผิวในเกมเมื่อพูดถึงว่าคุณมีคุณสมบัติในการจำนองหรือรีไฟแนนซ์อันเป็นผลมาจากการประมาณการของพวกเขา

หนึ่งผู้ประเมินราคาเข้าเยี่ยมบ้านของคุณประมาณ 30 นาทีถึงสองสามชั่วโมงในการวัดขนาดตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวกและประเมินสภาพโดยรวมทั้งภายในและภายนอกถ่ายภาพภายนอกโรงจอดรถและห้องภายในทุกห้อง

จากนั้นพวกเขาตรวจสอบบันทึกการทำธุรกรรมของคุณสมบัติที่คล้ายกับของคุณ - ในขณะที่คุณสมบัติในละแวกของคุณที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ จากการเยี่ยมชมบ้านและบันทึกเหล่านี้ผู้ประเมินราคาจะมาถึงความเห็นอย่างมืออาชีพว่าทรัพย์สินของคุณจะขายเท่าใดหากคุณวางไว้ในตลาด ธนาคารใช้มูลค่านี้ - พร้อมกับรายได้สินทรัพย์และประวัติเครดิต- เพื่อพิจารณาว่ามันจะให้ยืมคุณมากแค่ไหนและในแง่ใด

การประเมินค่ากับการประเมินราคา

จำเป็นต้องมีการประเมินหากคุณต้องการรีไฟแนนซ์จำนองของคุณ เช่นเดียวกับการประเมินการซื้อการประเมินการรีไฟแนนซ์ปกป้องธนาคารโดยการรับรองว่าจะไม่ให้ยืมเงินมากกว่าที่พักมีค่า

หากสถานที่ให้บริการในภายหลังการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตามผู้ให้กู้ต้องการที่จะสามารถขายคืนทรัพย์สินและรับเงินคืน

การประเมินบ้านทำงานอย่างไร?

กฎระเบียบของรัฐบาลกลางกำหนดว่าผู้ให้กู้และผู้ประเมินราคาจะต้องปฏิบัติตามกระบวนการประเมินอย่างไรหลังจากกลางปี ​​2000วิกฤตที่อยู่อาศัยรัฐบาลสหรัฐฯต้องการเพิ่มความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคาเพื่อป้องกันความเป็นไปได้ของการให้กู้ยืมตามมูลค่าบ้านที่สูงเกินจริง ที่พระราชบัญญัติ Dodd-Frankและความจริงในการกระทำการให้ยืมเป็นหนึ่งในกฎระเบียบที่ต้องมีการประเมินและการประเมินผลที่จะดำเนินการอย่างอิสระตามเกณฑ์ที่กำหนดและปราศจากอิทธิพลจากภายนอก

เนื่องจากข้อกำหนดความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคารัฐบาลกลางกำหนดขอบเขตแคบ ๆ ของการโต้ตอบที่ยอมรับได้ระหว่างผู้ประเมินราคาและเจ้าหน้าที่สินเชื่อผู้ให้กู้จึงกลัวว่าการติดต่อกับผู้ประเมินราคาอาจถูกตีความว่าเป็นการละเมิดกฎหมายโดยพยายามที่จะมีอิทธิพลต่อความเห็นของผู้ประเมินราคาก่อนที่การประเมินจะเสร็จสมบูรณ์ ผู้ให้กู้ทำผิดพลาดด้านข้างของความระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงความเป็นไปได้ของการลงโทษทางวินัยอย่างรุนแรงเจ้าหน้าที่สินเชื่อและโบรกเกอร์ไม่สามารถเลือกผู้ประเมินราคาและผู้กู้ไม่สามารถ

ผู้ให้กู้อาจสั่งการประเมินผ่านบุคคลที่สามที่เรียกว่าบริษัท จัดการประเมินราคา (AMC)- “ การใช้ AMC ไม่ใช่ข้อกำหนด แต่นั่นเป็นวิธีการทั่วไปในการประเมินความเป็นอิสระ” Joe Parsons เจ้าหน้าที่สินเชื่ออาวุโสของ Pinnacle Home Loans กล่าว

ผู้ให้กู้หลายราย - โดยเฉพาะอย่างยิ่งในท้องถิ่น - มีความสัมพันธ์การอ้างอิงโดยตรงกับกลุ่มเล็ก ๆ ของผู้ประเมินราคาแต่ละคนและอาจไม่ใช้ AMC หรือผู้ให้กู้อาจมีแผนกประเมินอิสระภายใน บริษัท

ใครเป็นผู้จ่ายเงินสำหรับการประเมิน?

ผู้กู้จะต้องจ่ายค่าประเมินโดยไม่คำนึงว่าเงินกู้จะปิดหรือไม่เพราะผู้ประเมินราคายังทำงานอยู่ ในขณะที่ค่าธรรมเนียมอาจดูคุ้มค่าหากช่วยให้คุณได้รับเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ที่คุณต้องการ แต่ก็ดูเหมือนจะเสียเงินหากการประเมินต่ำหมายความว่าคุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้

เนื่องจากผู้ให้กู้ไม่สามารถหารือเกี่ยวกับคุณค่าของบ้านหรือ“ มูลค่าเป้าหมาย” ที่คาดการณ์ไว้กับผู้ประเมินราคาในเวลาที่ได้รับมอบหมายเจ้าของบ้านจึงไม่สามารถรับการประเมิน ballpark ของผู้ประเมินราคาว่าบ้านของพวกเขามีแนวโน้มที่จะประเมินสูงพอที่จะรีไฟแนนซ์ก่อนที่พวกเขาจะจ่ายค่าบริการหรือไม่ ที่ดีที่สุดคุณสามารถค้นหายอดขายที่เทียบเคียงได้ล่าสุดบนเว็บไซต์เช่นซิลโลว์และ redfin แต่บันทึกเหล่านี้อาจไม่ถูกต้องหรือไม่สมบูรณ์

อีกทางเลือกหนึ่งคือขอให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำไฟล์การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA)และให้การพิมพ์ของยอดขายที่เทียบเคียงได้ล่าสุดจากบริการรายชื่อหลายรายการ (MLS)Bruce Ailion ตัวแทนที่มี RE/MAX Greater Atlanta กล่าวถามอย่างดีเนื่องจากตัวแทนจะทำสิ่งที่คุณโปรดปราน - ไม่เหมือนการขายบ้านพวกเขาจะไม่ได้รับค่าคอมมิชชั่นใด ๆ จากการรีไฟแนนซ์ของคุณ

การประเมินราคาบ้านมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?

ค่าธรรมเนียมการประเมินแตกต่างกันไปตามรัฐ แต่ผู้ประเมินราคาจะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามธรรมเนียมและสมเหตุสมผลสำหรับพื้นที่ คาดว่าจะจ่ายเงินให้ผู้ให้กู้ $ 300 ถึง $ 500 สำหรับการประเมินบ้านเดี่ยวมาตรฐาน

“ คุณสมบัติที่ซับซ้อนมากขึ้นนั้นมีราคาแพงกว่าเนื่องจากการตรวจสอบใช้เวลามากขึ้น” Erin Benton รองประธานฝ่ายบริการประเมินมูลค่า Decorum บริษัท จัดการการประเมินราคาใน Ellicott City รัฐแมริแลนด์กล่าว

ผู้ประเมินราคามองหาอะไร?

มูลค่าที่ผู้ประเมินราคาให้บ้านของคุณส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับราคาขายล่าสุดของคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้- เหมือนกันทั้งหมดคุณเข้าใจผิดถ้าคุณคิดว่าคุณไม่สามารถทำอะไรเพื่อช่วยให้บ้านของคุณเข้ามาในระดับสูงของมูลค่าการประเมินที่อาจเกิดขึ้น

การประเมินบ้านของคุณนั้นคล้ายคลึงกับการออกเดทครั้งแรก Ailion กล่าว ในขณะที่คุณไม่รู้ว่าคู่ของคุณจะชอบหรือประเมินคุณได้อย่างไร

“ ดังนั้นมันจึงเป็นเรื่องของการประเมิน” เขากล่าว “ ทรัพย์สินของคุณควรจะเรียบร้อยและสะอาดไม่กระจัดกระจายและง่ายต่อการตรวจสอบสัตว์เลี้ยงใด ๆ ควรมีอยู่และมีกลิ่น [ใด ๆ ] ที่สวมหน้ากากคุณไม่ต้องการให้ผู้ประเมินราคารีบออกไป”

นี่คือวิธีที่ผู้ประเมินราคาที่อยู่อาศัย Ralph J. Vaccari ประธาน Vaccari & Associates ใน Marblehead รัฐแมสซาชูเซตส์อธิบายวิธีการของเขาในการทำงาน:“ โดยทั่วไปแล้วมันไม่สำคัญว่าสนามหญ้าของคุณจะไม่ได้รับการเย้ยหยัน

ตาม Vaccariผู้ประเมินราคาใส่ใจต่อไปนี้:

• สภาพภายนอกและภายใน
• จำนวนห้องทั้งหมดพร้อมมูลค่าเพิ่มในห้องนอนและห้องน้ำ
• ฟังก์ชั่นรวมถึงการออกแบบห้องภายในและเลย์เอาต์และความล้าสมัยในการทำงาน
• การปรับปรุงห้องครัวและอ่างอาบน้ำหน้าต่างหลังคาและระบบของบ้าน (เครื่องทำความร้อนไฟฟ้าและประปา) ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาซึ่งทำให้บ้านได้ทันสมัยมากขึ้นทำงานและน่าอยู่ตามมาตรฐานของวันนี้
• สภาพและอายุของระบบประปาระบบไฟฟ้าและ HVAC ของบ้าน
• สิ่งอำนวยความสะดวกภายนอกเช่นโรงรถเดี่ยวดาดฟ้าและระเบียง สระว่ายน้ำและอ่างน้ำร้อนจะเพิ่มมูลค่าของบ้าน
• ที่ตั้ง
• คุณสมบัติที่ไม่น่าดึงดูดเช่นรูปลักษณ์ภายนอกที่ไม่สอดคล้องกับส่วนที่เหลือของพื้นที่ใกล้เคียงจะเบี่ยงเบนจากค่า

เป็นความคิดที่ดีที่จะชี้ให้เห็นถึงคุณสมบัติที่อาจไม่ชัดเจนในทันทีซึ่งอาจเพิ่มความคิดเห็นของผู้ประเมินราคาได้ Parsons กล่าว

ฉันจะเตรียมตัวสำหรับการประเมินการรีไฟแนนซ์ได้อย่างไร?

การเตรียมบ้านของคุณสำหรับการเยี่ยมชมของผู้ประเมินราคานั้นแตกต่างจากการเตรียมตัวสำหรับผู้ซื้อที่คาดหวัง “ เมื่อคุณเปิดบ้านให้กับผู้ซื้อที่คาดหวังคุณต้องการกระตุ้นการตอบสนองทางอารมณ์” พาร์สันส์กล่าว “ ในฐานะผู้ขายคุณต้องการให้ผู้ซื้อคนนั้นสามารถจินตนาการได้ว่าพวกเขาจะมีความสุขและสะดวกสบายแค่ไหน

Vaccari เสริมว่าเจ้าของบ้านจะไม่เปลี่ยนแปลง - เช่นการฉีกพรมเก่าเพื่อเปิดเผยพื้นไม้เนื้อแข็ง - สำหรับผู้ประเมินราคาเท่าที่พวกเขาอาจจะขาย นิ่ง,ทำให้สีของบ้านสดชื่นขึ้นทั้งภายในและภายนอกสามารถช่วยได้เช่นเดียวกับการล้างความยุ่งเหยิงเพื่อให้สามารถเข้าถึงและดูทุกพื้นที่ของบ้านรวมถึงห้องใต้ดิน

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกอย่างทำงานได้ (เช่นใช้ระบบทำความร้อนและความเย็นของคุณและทดสอบเครื่องใช้ในครัวของคุณ) และวางแผนสำหรับเด็กและสัตว์เลี้ยงที่จะอยู่ที่อื่นเพื่อที่พวกเขาจะได้ไม่เบี่ยงเบนความสนใจ ในที่สุด Ailion กล่าวว่า“ หากบันทึกภาษีไม่ถูกต้องให้ชี้ให้เห็น”

มิฉะนั้น Vaccari กล่าวว่าเป็นความรับผิดชอบของผู้ประเมินราคาในการค้นหาปัญหาและถามคำถามที่รับประกัน

หากคุณได้รับการประเมินที่ดี

ยินดีด้วย! คุณได้ทำขั้นตอนสำคัญในการรีไฟแนนซ์จำนองและประหยัดเงิน ตอนนี้ถึงเวลาที่จะต้องผ่านขั้นตอนต่อไปของเจ้าหน้าที่สินเชื่อของคุณ หากคุณได้รับการประเมินที่ดีให้ใช้เครื่องมือเช่นเครื่องคิดเลขจำนองของ CFPBเพื่อวิจัยอัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองรีไฟแนนซ์สำหรับบ้านที่มีมูลค่าของคุณ การติดอาวุธด้วยตัวเลขเหล่านี้สามารถให้พลังการต่อรองบางอย่างแก่คุณเมื่อคุณพบกับผู้ให้กู้ของคุณ

ถ้าฉันไม่เห็นด้วยกับการประเมินบ้านของฉันล่ะ?

บางครั้งค่าของผู้ประเมินราคาไม่เพียง แต่ต่ำกว่าที่คุณต้องการ แต่ยังรวมไปด้วยต่ำกว่าที่คุณคิดว่าบ้านของคุณคุ้มค่า- “ การประเมินเป็นเพียงความเห็นของคน ๆ หนึ่ง” Ailion กล่าว “ ในขณะที่นี่เป็นความเห็นที่ได้รับการฝึกฝนและมีการศึกษาเช่นเดียวกับทุกอาชีพ แต่ก็มีผู้ปฏิบัติงานที่ดีและไม่ดี”

ด้วยกฎระเบียบของรัฐบาลกลางที่เข้มงวดในการควบคุมกระบวนการคุณสามารถทำอะไรเกี่ยวกับการประเมินราคาต่ำได้หรือไม่? “ หากเจ้าของบ้านไม่ชอบคุณค่าของการประเมินพวกเขาสามารถเขียนจดหมายอุทธรณ์ไปยังผู้ให้กู้หรือ AMC ได้ แต่โอกาสของผู้ประเมินราคาที่เปลี่ยนความคิดเห็นของพวกเขานั้นบางมากเว้นแต่เจ้าของบ้านจะมีหลักฐานมากมายว่าคุณค่านั้นถูกปิด” เบนตันกล่าว

การอุทธรณ์ของคุณจะประสบความสำเร็จก็ต่อเมื่อคุณสามารถแสดงให้เห็นว่าผู้ประเมินราคาทำผิดพลาดอย่างมีนัยสำคัญเช่นการแสดงรายการวิดีโอสแควร์หรือจำนวนห้องที่ไม่ถูกต้อง ไม่สนใจสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญเช่นสระว่ายน้ำหรือสปา หรือเพิกเฉยต่อการขายที่เทียบเคียงได้ซึ่งอาจรองรับมูลค่าที่สูงขึ้นในขณะที่“ การเลือกเชอร์รี่” ซึ่งเทียบได้น้อยกว่าที่จะระบุมูลค่าที่ต่ำกว่าพาร์สันส์กล่าว

คุณอาจทำคดีตาม Ailion โดยชี้ให้เห็นว่าการเปรียบเทียบที่ใช้อยู่ในเขตโรงเรียนที่ด้อยกว่าหรือแผนกที่ด้อยกว่าที่ไม่มีเจ้าของบ้านเชื่อมโยงกับสระว่ายน้ำและสนามเทนนิสว่าการเปรียบเทียบทั้งหมดนั้นมีความทุกข์หรือขายอสังหาริมทรัพย์

“ อธิบายว่าทำไมพวกเขาถึงแตกต่างและไม่เท่ากับคุณ” Ailion กล่าว “ คุณต้องพิสูจน์บางสิ่งบางอย่างผิดพลาดกับการเปรียบเทียบที่เลือก”

ฉันจะทำอย่างไรถ้าการประเมินบ้านต่ำ?

หากคุณไม่สามารถท้าทายการประเมินราคาต่ำได้สำเร็จคุณจะมั่นใจได้อย่างไรว่าการรีไฟแนนซ์ผ่านไปได้อย่างไร หากการประเมินราคาคุณน้อยกว่า 80% ของผู้ถือหุ้นคุณจะไม่ตรงตามที่จำเป็น 80%อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV)และจะต้องจ่าย PMI เว้นแต่คุณจะเลือกที่จะทำการรีไฟแนนซ์เงินสดซึ่งหมายถึงการเพิ่มเงินเพียงพอเมื่อปิดเพื่อไปยังเวทมนตร์ 80%

คุณสามารถเลือกจ่าย PMI ได้ในตอนนี้ หากค่าบ้านยังคงเพิ่มขึ้นในภายหลังคุณสามารถให้ยอดขายเทียบเคียงกับผู้ให้บริการจำนองของคุณและขอให้ลบ PMI แม้ว่าคุณจะยังไม่ได้ชำระเงินจำนวนมากอาจารย์ใหญ่-

บรรทัดล่าง

ความเข้าใจกระบวนการประเมินราคาทำงานอย่างไรจะให้โอกาสที่ดีที่สุดในการรับผู้ประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าสูงสุดให้กับทรัพย์สินของคุณ การประเมินการซื้อและรีไฟแนนซ์ไม่ได้เข้ามาในคุณค่าที่ผู้กู้หวังไว้เสมอเพราะพวกเขาเป็นกระบวนการของมนุษย์ที่มีพื้นที่สำหรับความเป็นส่วนตัวและความผิดพลาด คุณสามารถอุทธรณ์การประเมินราคาต่ำ แต่คุณจะประสบความสำเร็จในการทำให้มันพลิกคว่ำด้วยข้อมูลที่แข็งแกร่งพอที่จะสำรองข้อมูลการเรียกร้องของคุณ