ภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อคุณเป็นเจ้าของหรือขาย

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอยู่แล้วหรือกำลังคิดเกี่ยวกับซื้อครั้งแรกของคุณการลงทุนจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเข้าใจว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ทำงานอย่างไร โดยทั่วไปแล้วเจ้าของทรัพย์สินให้เช่าจะต้องตระหนักถึงภาษีสองชุด: ผู้ที่เกี่ยวข้องกับรายได้ค่าเช่าและผู้ที่เกี่ยวข้องกับการขายทรัพย์สินในที่สุด รายได้ค่าเช่าที่สร้างขึ้นตลอดทั้งปีจะถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ แต่เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์คุณจะได้รับผลกำไรจากการลงทุนและการคิดค่าเสื่อมราคา

รายได้ค่าเช่าถูกเก็บภาษีได้อย่างไร?

รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติตามของคุณInternal Revenue Service (IRS)วงเล็บภาษี นี่คือดูที่วงเล็บภาษี 2024 และ 2025 สำหรับฟิลเตอร์เดี่ยว-คู่แต่งงานที่ยื่นร่วมกัน, และหัวหน้าครัวเรือน-

2024 วงเล็บภาษี
2024 อัตราภาษี	ฟิลเตอร์เดี่ยว	การยื่นเอกสารที่แต่งงานกันร่วมกัน	หัวหน้าครัวเรือน
10%	$ 0 ถึง $ 11,600	$ 0 ถึง $ 23,200	$ 0 ถึง $ 16,550
12%	$ 11,600 ถึง $ 47,150	$ 23,200 ถึง $ 94,300	$ 16,550 ถึง $ 63,100
22%	$ 47,150 ถึง $ 100,525	$ 94,300 ถึง $ 201,050	$ 63,100 ถึง $ 100,500
24%	$ 100,525 ถึง $ 191,950	$ 201,050 ถึง $ 383,900	$ 100,50 ถึง $ 191,950
32%	$ 191,950 ถึง $ 243,725	$ 383,900 ถึง $ 487,450	$ 191,950 ถึง $ 243,700
35%	$ 243,725 ถึง $ 609,350	$ 487,450 ถึง $ 731,200	$ 243,700 ถึง $ 609,350
37%	มากกว่า $ 609,350	มากกว่า $ 731,200	มากกว่า $ 609,350

2025 วงเล็บภาษี
2025 อัตราภาษี	ฟิลเตอร์เดี่ยว	การยื่นเอกสารที่แต่งงานกันร่วมกัน	หัวหน้าครัวเรือน
10%	$ 0 ถึง $ 11,925	$ 0 ถึง $ 23,850	$ 0 ถึง $ 17,000
12%	$ 11,925 ถึง $ 48,475	$ 23,850 ถึง $ 96,950	$ 17,000 ถึง $ 64,850
22%	$ 48,475 ถึง $ 103,350	$ 96,950 ถึง $ 206,700	$ 64,850 ถึง $ 103,350
24%	$ 103,350 ถึง $ 197,300	$ 206,700 ถึง $ 394,600	$ 103,350 ถึง $ 197,300
32%	$ 197,300 ถึง $ 250,525	$ 394,600 ถึง $ 501,050	$ 197,300 ถึง $ 250,500
35%	$ 250,525 ถึง $ 626,350	$ 501,050 ถึง $ 751,600	$ 250,500 ถึง $ 626,350
37%	มากกว่า $ 626,350	มากกว่า $ 751,600	มากกว่า $ 626,350

ตัวอย่างเช่นหากคุณมีรายได้ค่าเช่า $ 10,000 และคุณอยู่ในวงเล็บภาษี 22% คุณจะต้องติดหนี้ 2,200 ดอลลาร์ในรายได้ค่าเช่า 

วิธีคำนวณรายได้ค่าเช่า

IRS อธิบายรายได้ค่าเช่าเป็น“ การชำระเงินใด ๆ ที่คุณได้รับสำหรับการใช้งานหรืออาชีพของทรัพย์สิน” และนอกเหนือจากการชำระค่าเช่าปกติรายได้ค่าเช่ารวมถึง:

• ชำระค่าเช่าล่วงหน้านี่คือจำนวนเงินที่คุณได้รับก่อนช่วงเวลาที่ครอบคลุม หากคุณรวบรวมค่าเช่าครั้งแรกและเดือนที่แล้วของผู้เช่าล่วงหน้าการชำระเงินทั้งสองจะนับเป็นรายได้เมื่อคุณได้รับเงิน
• เงินฝากความปลอดภัยหากคุณวางแผนที่จะคืนเงินประกันความปลอดภัยของผู้เช่าเมื่อสิ้นสุดการเช่ามันจะไม่นับเป็นรายได้ค่าเช่า อย่างไรก็ตามหากคุณเก็บเงินฝากไว้เพื่อครอบคลุมความเสียหายส่วนนั้นถือเป็นรายได้เงินประกันใช้เป็นค่าเช่าสุดท้ายถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้า
• การชำระค่าเช่าการยกเลิกหากผู้เช่าจ่ายให้คุณยกเลิกสัญญาเช่าจำนวนเงินที่คุณได้รับถือว่าเป็นค่าเช่าและนับเป็นรายได้
• ค่าใช้จ่ายของเจ้าของที่จ่ายค่าเช่าหากผู้เช่าจ่ายค่าใช้จ่ายใด ๆ ของคุณจำนวนเงินจะรวมอยู่ในรายได้ค่าเช่าของคุณ หากผู้เช่าจ่ายบิลน้ำและน้ำเสียสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและหักจำนวนเงินจากการชำระค่าเช่าและหากผู้เช่าไม่จำเป็นต้องจ่ายบิลนั้นจำนวนเงินที่ผู้เช่าจ่ายเป็นรายได้ค่าเช่า
• ได้รับทรัพย์สินหรือบริการแทนค่าเช่าหากผู้เช่าของคุณเป็นจิตรกรและเสนอให้ทาสีอสังหาริมทรัพย์เพื่อแลกกับค่าเช่าสองเดือนจำนวนเงินที่ผู้เช่าจะจ่ายสำหรับสองเดือนนั้นนับเป็นรายได้ค่าเช่า
• เช่าพร้อมตัวเลือกในการซื้อหากข้อตกลงการเช่าให้ผู้เช่าของคุณตัวเลือกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์การชำระเงินของคุณถือเป็นรายได้ค่าเช่า
• ดอกเบี้ยบางส่วนหากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่าคุณต้องรายงานส่วนแบ่งรายได้ค่าเช่า
  

การหักภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ในขณะที่รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติคุณสามารถลดรายได้นั้นและลดค่าใช้จ่ายภาษีของคุณโดยหักค่าใช้จ่ายที่อนุญาต ในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยทั่วไปคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายสำหรับการจัดการและบำรุงรักษาทรัพย์สินรวมถึงการชำระเงินที่คุณเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินสำหรับ:

• การโฆษณา
• ค่าใช้จ่ายรถยนต์และการเดินทาง
• การทำความสะอาดและบำรุงรักษา
• สมาคมเจ้าของบ้าน (HOA)ค่าธรรมเนียม
• ประกันภัย
• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและวิชาชีพ
• ดอกเบี้ยจำนอง
• การจัดการอสังหาริมทรัพย์
• ภาษีทรัพย์สิน
• สาธารณูปโภคและบริการอื่น ๆ
  

การหักเงินเหล่านี้มักจะใช้ในปีเดียวกันเมื่อคุณใช้เงิน นอกจากนี้คุณยังสามารถหักค่าใช้จ่ายในการซื้อและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณ แต่ใช้งานได้แตกต่างกัน แทนที่จะอ้างว่ามีการหักเงินครั้งใหญ่ครั้งเดียวในครั้งเดียวคุณจะกู้คืนค่าใช้จ่ายเหล่านี้เมื่อเวลาผ่านไปผ่านค่าเสื่อมราคา

ค่าใช้จ่ายค่าเช่า

ค่าเสื่อมราคาเป็นหนึ่งในสิทธิพิเศษทางภาษีที่ใหญ่ที่สุดที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้รับ ช่วยให้คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายในการซื้อและปรับปรุงการเช่าตลอดอายุการใช้งานที่มีประโยชน์ลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณในกระบวนการ

สถานที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยที่วางไว้ในการให้บริการหลังปี 1986 ถูกคิดค่าเสื่อมราคาโดยใช้ไฟล์ระบบการกู้คืนต้นทุนเร่งความเร็วที่ปรับเปลี่ยน (MACRS)- วิธีการบัญชีนี้กระจายค่าใช้จ่ายมากกว่า 27.5 ปี - ระยะเวลาที่พิจารณาว่าเป็น "อายุการใช้งาน" ของทรัพย์สินให้เช่าที่อยู่อาศัยโดย IRS คุณสมบัติเชิงพาณิชย์มีค่าเสื่อมราคามานานกว่า 39 ปี

ทรัพย์สินใดมีค่าเสื่อมราคา?

ไม่น่าแปลกใจที่กรมสรรพากรมีกฎเฉพาะเกี่ยวกับค่าเสื่อมราคา คุณสามารถคิดค่าเช่าทรัพย์สินให้เช่าได้เฉพาะในกรณีที่ข้อความทั้งหมดต่อไปนี้เป็นจริง:

• คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เท่าที่ IRS เกี่ยวข้องคุณเป็นเจ้าของแม้ว่าทรัพย์สินจะต้องเสียหนี้ก็ตาม
• คุณใช้อสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจของคุณหรือเป็นกิจกรรมที่สร้างรายได้ (เช่นการเช่า)
• สถานที่ให้บริการมีชีวิตที่มีประโยชน์ที่กำหนดได้ซึ่งหมายความว่าเป็นสิ่งที่เสื่อมสภาพการสลายตัวเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ล้าสมัยหรือสูญเสียคุณค่าจากสาเหตุตามธรรมชาติ
• อสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะอยู่ได้อย่างน้อยหนึ่งปี
  

ที่ดินไม่ได้ค่าเสื่อมราคาเพราะไม่เคย“ หมดแรง” ในทำนองเดียวกันคุณไม่สามารถลดค่าใช้จ่ายในการล้างการปลูกและการจัดสวนเนื่องจากค่าใช้จ่ายเหล่านี้เชื่อมโยงกับที่ดินไม่ใช่อาคาร

วิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาในทรัพย์สินให้เช่า

การกำหนดจำนวนเงินที่จะลดลงในแต่ละปีไม่ใช่เรื่องง่ายเท่ากับการแบ่งราคาซื้อของคุณ 27.5 แต่มีขั้นตอนพื้นฐานบางอย่างที่จะทำตาม:

1. กำหนดพื้นฐานของคุณสมบัตินี่คือจำนวนเงินที่คุณจ่าย (เป็นเงินสดด้วยการจำนองหรือในลักษณะอื่น ๆ ) เพื่อรับทรัพย์สิน คุณสามารถรวมค่าธรรมเนียมการชำระหนี้บางอย่างและต้นทุนการปิดในพื้นฐาน
   
2. แยกค่าใช้จ่ายของที่ดินและอาคารที่ดินไม่ได้ค่าเสื่อมราคา (ตามที่ระบุไว้มันไม่เคยหมดแรง) ดังนั้นคุณสามารถคิดค่าเสื่อมราคาค่าใช้จ่ายของอาคารเท่านั้น เพื่อกำหนดค่าไม่ว่าจะใช้ไฟล์มูลค่าตลาดยุติธรรมของอาคารและที่ดินเมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือฐานหมายเลขในมูลค่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมิน ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในราคา $ 300,000 การประเมินภาษีอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดมูลค่าทรัพย์สินที่ $ 280,000 ซึ่ง $ 252,000 สำหรับบ้านและ $ 28,000 สำหรับที่ดิน ดังนั้นคุณสามารถจัดสรร 90% ($ 252,000 ÷ $ 280,000) ของราคาซื้อไปที่บ้าน ส่วนที่เหลือ 10% ($ 28,000 ÷ $ 280,000) หมายถึงที่ดิน
3. กำหนดพื้นฐานของคุณในบ้านตอนนี้คุณรู้พื้นฐานของทรัพย์สิน (House Plus Land) และมูลค่าของอาคารคุณสามารถคำนวณพื้นฐานของคุณในบ้าน ด้วยการใช้ตัวอย่างข้างต้นพื้นฐานของคุณจะอยู่ที่ $ 270,000 (90% ของ $ 300,000) นั่นคือจำนวนเงินที่คุณสามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้
   

การหักรายได้ทางธุรกิจที่ผ่านการรับรอง

มาตรา 199A ของรหัสรายได้ภายใน (IRC)ให้การลดหย่อนภาษีอื่นที่เรียกว่าการหัก QBI ซึ่งอนุญาตผ่านหน่วยงานเพื่อลดรายได้ทางธุรกิจที่ผ่านการรับรอง (QBI) ในขณะที่มีเกณฑ์รายได้ผู้เสียภาษีที่มีสิทธิ์สามารถหักได้มากถึง 20% ของรายได้ทางธุรกิจที่ผ่านผ่าน-รวมถึงรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตามโปรดจำไว้ว่าQBI มีคุณสมบัติเท่านั้นหากคุณจัดการทรัพย์สินของคุณอย่างแข็งขัน

กฎ 14 วันหรือ 10%

สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่คุณมีสิทธิ์ขึ้นอยู่กับมีการเช่าอสังหาริมทรัพย์กี่วันในแต่ละปีและใช้เวลาเท่าไหร่ในบ้าน นี่คือสามหมวดหมู่หลัก:

1. ให้เช่า 14 วันหรือน้อยกว่าในแต่ละปีในกรณีนี้คุณไม่จำเป็นต้องรายงานรายได้ค่าเช่า บ้านถือเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สิน แต่คุณไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายใด ๆ เป็นค่าเช่า เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์มันถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
2. เช่ามากกว่า 15 วันและใช้น้อยกว่า 14 วันภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ทรัพย์สินถือเป็นทรัพย์สินให้เช่า คุณรายงานรายได้ค่าเช่าและหักค่าเช่าบางอย่างตามเปอร์เซ็นต์ของวันที่บ้านถูกเช่า
3. ใช้มากกว่า 14 วันหรือ 10% ของวันทั้งหมดเมื่อเช่าบ้านในกรณีนี้ทรัพย์สินถือเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สิน นอกจากนี้คุณยังสามารถหักค่าใช้จ่ายให้เช่าได้ แต่ถึงระดับรายได้ค่าเช่าเท่านั้น
   

ภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคุณอาจต้องรับผิดชอบภาษีสองประเภท: กำไรจากการลงทุนและค่าเสื่อมราคา 

ภาษีกำไรจากการลงทุน

หากคุณถือทรัพย์สินมานานกว่าหนึ่งปีกำไรใด ๆ จากการขายจะถูกเก็บภาษีในอัตรากำไรระยะยาว นี่คือดูที่ไฟล์วงเล็บภาษีกำไรจากการลงทุนสำหรับ 2024 และ 2025:

วงเล็บภาษีกำไรจากการลงทุนในปี 2567
ประเมิน	ฟิลเตอร์เดี่ยว	การยื่นเอกสารที่แต่งงานกันร่วมกัน	หัวหน้าครัวเรือน
0%	$ 0 ถึง $ 47,025	$ 0 ถึง $ 95,050	$ 0 ถึง $ 63,000
15%	$ 47,025 ถึง $ 518,900	$ 95,050 ถึง $ 583,750	$ 63,000 ถึง $ 551,350
20%	มากกว่า $ 518,900	มากกว่า $ 583,750	มากกว่า $ 551,350

วงเล็บภาษีกำไรจากการลงทุนในปี 2568
ประเมิน	ฟิลเตอร์เดี่ยว	การยื่นเอกสารที่แต่งงานกันร่วมกัน	หัวหน้าครัวเรือน
0%	$ 0 ถึง $ 48,350	$ 0 ถึง $ 96,700	$ 0 ถึง $ 64,750
15%	$ 48,350 ถึง $ 533,400	$ 96,700 ถึง $ 600,050	$ 64,750 ถึง $ 566,700
20%	มากกว่า $ 533,400	มากกว่า $ 600,050	มากกว่า $ 566,700

ในทางกลับกันหากคุณขายหลังจากเป็นเจ้าของน้อยกว่าหนึ่งปีกำไรเป็นระยะสั้นกำไรทุนเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติในอัตราภาษีส่วนเพิ่มของคุณ

ค่าธรรมเนียมการเรียกเก็บเงิน

เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ากรมสรรพากรจะจดจำการหักค่าเสื่อมราคาที่คุณทำและมันจะต้องการเงินบางส่วนกลับมา สิ่งนี้เรียกว่าค่าเสื่อมราคา recaptureและมันอาจมาเป็นความตกใจทางการเงินสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้

ค่าเสื่อมราคากลับคืนมาใช้กับส่วนของกำไรที่เกิดจากการหักค่าเสื่อมราคาที่คุณได้ทำไปแล้ว หากคุณคิดค่าเสื่อมราคา $ 6,000 ต่อปีเป็นเวลา 10 ปีคุณจะเป็นหนี้ค่าเสื่อมราคาเรียกเก็บภาษีคืน $ 60,000 เมื่อคุณขาย

หากคุณคิดว่าคุณสามารถหลีกเลี่ยงการคิดค่าเสื่อมราคาภาษีได้โดยไม่ทำให้เสียค่าเช่าทรัพย์สินให้เช่าลองคิดใหม่อีกครั้ง กรมสรรพากรคำนวณค่าเสื่อมราคากลับคืนมาจากสิ่งที่คุณควรคิดค่าเสื่อมราคาไม่ว่าคุณจะทำหรือไม่

ภาษีขึ้นอยู่กับอัตราภาษีเงินได้ปกติของคุณและต่อยอดอยู่ที่ 25%คุณรายงานบนแบบฟอร์ม 4797, การขายอสังหาริมทรัพย์ทางธุรกิจ

บรรทัดล่าง

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมสำหรับนักลงทุนในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคุณสามารถรับเงินได้โดยการเก็บค่าเช่าและความกตัญญู- ในขณะที่คุณจะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณสร้างขึ้นคุณสามารถลดรายได้ของคุณ - และภาระภาษีของคุณ - โดยอ้างว่าการหักเงินต่าง ๆ

ภาษีอาจมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อกำไรของคุณ เป็นความคิดที่ดีที่จะทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่มีคุณสมบัติซึ่งสามารถช่วยให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจกฎและนำไปใช้ในวิธีที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ