购买公寓之前该知道什么

如果您从未买过公寓（公寓），您可能会对需要考虑的所有问题感到惊讶。毕竟，购买公寓与购买房屋不同。您可能会与邻居以及其他与独立式房屋不同的身体元素有相邻的墙壁。

公寓有其好处，但也有缺点。这是您需要知道的。

Investopedia / Jake Shi

谁应该拥有公寓？

您需要问自己的第一件事之一是，您是公寓类型吗？“这到底是什么意思？作为一个城市居民，一个公寓位于城市环境中。公寓在城市市中心涌现，甚至有些公寓甚至在开发中建造便利的物品，包括杂货店，银行分支机构和其他企业。随着这种便利性，可能会有更多的噪音和杂货。

如果您正在考虑购买潜在公寓的某个位置，请在白天和黑夜的不同时间检查区域，以了解它的响亮或明亮的光线。如果噪声或光是您的问题，那么这可能不是正确的选择。

公寓所有权带来的一件事是房主协会（HOA）。它列出了盟约，条件和限制（CC＆RS）的声明，该声明列出了您作为公寓所有者必须遵守的东西才能居住在那里。如果您发现自己无法遵守CC＆RS，那么公寓生活可能不适合您。不合规可能意味着您可能会被罚款，被迫遵守甚至起诉。

公寓可能是某种类型的人的合适选择，例如首次负担不起更昂贵的单户住宅的房主。公寓还提供了优势维护低。对于那些寻找少的家要管理的人来说，这可能是一个有吸引力的功能。对于想要位于大城市中心的人来说，公寓也可能是一个吸引人的选择。

购买公寓可能比购买房屋更困难。贷方在赠送此类住宅的贷款时非常小心。他们通常要求一定比例的单位居住在其中（即，”所有者占领”）。

另一个限制可能是允许多少公寓由一个公寓拥有投资者。通常，贷方不希望一个人拥有建筑物中10％以上的单位。很多时候，贷方还将制定与建筑物的占用率有关的法规。一些贷方在提供任何融资之前至少需要出售90％的单位。

贷方也可能会更加艰难贷款价值（LTV）比率以及购买公寓的人的限制。 LTV比率是该公寓的价值，而公寓的价值是多少。例如，如果您将20％放在房屋上，您的LTV将为80％。

联邦住房管理局（FHA）返回的公寓抵押贷款确实存在长达30年。它们称为第234（c）条贷款。虽然借款人的条款与房屋贷款的条款相似，但有许多公寓限制。例如，建筑物必须至少有五个单元。

拥有公寓可能还涉及其他费用。即使HOA提供保险，您也可能需要携带其他房主的覆盖范围也是如此。仔细阅读所有文档，以确保HOA提供的保险不会改变您的风险以保持较低保费。

另外，请注意，您需要每月支付公寓费。公寓综合体收取的所有所有者都需要支付综合体内公共区域的持续维护和维修。停车场和共享室外绿色空间等社区区域被称为有限的共同元素。

购买公寓时，您可以做的最重要的事情之一就是研究HOA并坐在HOA会议上。您可能还想与邻居交谈，看看他们是否对公寓的管理方式感到满意。查看章程以确定HOA涵盖的内容。您还可以要求从最近的董事会和会员会议中获取会议记录，并找出过去几年中HOA会费增加了多少。

研究的另一个领域是董事会的诉讼历史，包括税收和其他一般问题。您可能会发现，如果您购买的话，您可能不想成为一部分诉讼。一些公寓协会被迫破产用于未付的HOA会费。如果他们落后于收到会费，贷方也可能停止在单位上提供融资，这可能会影响转售价值。

查看违法行为的财务记录和储备金。良好的关联应至少有25％的毛收入，以便在紧急情况和维修中获得储备金。如果他们用完钱，您可能会受到评估的打击。另外，请务必查看最近财产税评估。如果您的公寓销售价格很低，但是税收评估很高，则可能会收取比预期更高的税单。确保税收符合财产的真实价值。

费用因城市到城市以及建筑物而异。根据美国公寓经理的数据，美国公寓费用的平均成本约为每月350美元。

公寓费用通常涵盖大堂，电梯，游泳池，娱乐室，停车场以及综合大楼内的地面等区域的维护。一些资金可能会保留，以支付大型维修费用，例如屋顶更换或外部绘画。公寓费用差异很大，具体取决于综合体的大小和所提供的便利。

这中位数根据国家房地产经纪人协会的数据，公寓的销售价格在2024年为361,200美元。

公寓可能是一项不错的投资对于合适地点的合适的买家，尽管他们比独立的房屋更难买卖。购买公寓之前，请务必做您的尽职调查并查看HOA，CC＆RS以及任何税收和保险情况。

另外，请确保获得一名拥有大量公寓销售经验的房地产经纪人和一名贷款官，因为围绕这种购买的问题与拥有单户住宅的问题不同。