如何使用房地产推迟税单

投资房地产仍然是建立财富和削减税收的最佳方法之一。福利包括通过折旧收入产生财产的成本的能力，使用1031次交易所从房地产投资中推迟利润，并借向房地产股权以进行额外的投资或出于其他目的。

此外，房主可以从个人住所中受益豁免，从而掩盖了从销售个人住所的利润资本收益税收以及抵押贷款利息的扣除。继续阅读以找出这些策略的一种或组合是适合你。

1。使用折旧扣除

您可以通过年度收回产生收入的租赁财产的成本税收减免称为折旧。内部收入代码将折旧扣除定义为合理的恶化，磨损以及过时的合理津贴。

房地产投资者通常使用一种称为修改后的加速成本回收系统（MACRS），在27。5年内贬值住宅租赁物业和结构改善，而设备和其他固定装置则在15年内贬值。

折旧费用通常会导致净损失在投资物业即使该物业实际上产生了积极的现金周转。该损失以及诸如公用事业和保险之类的费用在附表E，联邦所得税表1040上报告，并从普通收入中扣除。

2。利用1031次交流

1031交换，以第1031节内部税收法规的允许投资者通过出售一个投资财产并使用股权购买另一个相等或更高价值的财产或财产来推迟税收。此交换必须在指定的时间内发生。

尽管1031交换可以广泛包括各种类型的财产，但绝大多数交易与房地产有关。从2017年12月31日开始，第1031条“类似的交换待遇仅适用于用于贸易或企业或投资的房地产交易所，除了主要出售的房地产以外。”

财产法规

为了成功完成1031交换，这些物业必须符合以下标准：

• 替代性质的骨料值必须等于或大于放弃属性的骨料值。
• 交易中包含的属性必须为同样， 意义不动产无法交换其他类型的资产，例如房地产投资信托（REIT）。
• 必须将这两个物业用于“商业或贸易的生产目的”（一项投资）。

通过交易收到的任何现金或财产不像类似财产一样引导并受到征税。现金引导不仅包括现金，还包括物理财产，例如固定装置。抵押引导是指通过交易实现的任何减少债务。因此，与更换属性出售财产的债务价值必须等于或大于退休的债务价值。

投资者法规

投资者必须使用合格的中介。合格的中介是一个代理人促进1031交换过程，很大程度上是通过净收益从放弃的财产中重新投资到替换财产之前。只有合格的中介可以在交易所期间持有这些资金。交换容量员联合会详细介绍了合格中介机构在1031交换过程中扮演的角色。

投资者要遵守两个截止日期：

• 出售放弃财产后的45天，他们必须将合格的替代财产的书面清单交付给合格的一方，通常是中介。还有几个规则可以限制可以识别的属性数量。
• 此外，他们必须在出售放弃资产后的180天内购买合格替代资产的总价值纳税申报表在那一年，以先到者为准。

1031交换，逐步

在典型的交易中，投资者决定出售投资物业，并从其他财产中投资任何收益。

1. 为了以一种税收有效的方式实现这一目标，投资者与合格的中介机构签订了1031汇合协议，并将原始财产销售。同时，投资者开始寻找替代物业。
2. 在投资者出售原始财产（放弃财产）的当天，支付所有费用后，将净收益发送到合格中介机构设置的特殊帐户。
3. 然后，投资者进入了身份证明期，并有45天的时间出现合格的替代物业清单，并在交换期内关闭替代物业的180天。
4. 投资者使用出售放弃财产的全部收益，关闭了新的投资物业或物业。
5. 合格的中介机构将这些资金交给了所有权公司，特殊帐户已关闭，交易完成。

3。借贷房屋净资产

建立了很大的投资者公平在他们的个人住宅或投资财产中，可以选择再融资他们的财产并撤出权益，以进行额外的投资，改善房屋或出于其他目的。法规因州而异。

在典型的情况下，贷方将贷款80％至85％的股权。例如，在$ 100,000贷款的240,000美元物业上，借款人可以提取的最多是$ 112,000（$ 240,000- $ 100,000）x 0.80 = $ 112,000）。

尽管此策略有些风险，但对于那些能够处理额外债务的人来说，它可以帮助建立财富而无需进入1031交易所或出售财产。

4。推迟出售房屋的税款

出售纳税人的主要个人住所的收益不包括在外资本收益税如果纳税人在过去五年中的两年中居住了两年，则最高可为已婚夫妇申请的已婚夫妇和250,000美元的已婚夫妇。此外，如果出售纳税人的主要住所的收益大于那些排除，则纳税人也可以通过1031交易所进行投资。

居住在房屋价值欣赏的地区的投资者可以使用交易的策略来建立自己的个人财富和最小化税收同时。

5。扣除抵押权益

房主可以扣除其抵押贷款的一部分，归因于纳税申报表的利息。在抵押贷款的早期，这些付款较高，并且随着抵押贷款的回报而逐渐减少。

根据国税局的说法，“您可以扣除最初750,000美元的房屋抵押贷款利息（如果分别已婚，如果分别结婚）的债务。但是，如果您从2017年12月16日之前就从赔偿金处扣除抵押贷款，则更高的限制（100万美元（如果分别已婚申请，单独订立了500,000美元）。

底线

房地产所有者有很多选择，他们希望在最小化的同时出售税收责任。

• 1031交易所允许将销售的退货重新投资到类似的财产中。
• 房屋净值贷款直接将其用于财产价值，可用于各种目的。
• 出售主要住所有资格接受特殊税收待遇。
• 抵押利息可以在纳税时扣除。

您的个人情况将决定其中哪种选择适合您，但是其中任何一个都可以帮助您充分利用房地产投资。