วิธีใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อยกเลิกค่าภาษี

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดในการสร้างความมั่งคั่งและลดภาษี ผลประโยชน์รวมถึงความสามารถในการกู้คืนต้นทุนของทรัพย์สินที่สร้างรายได้ผ่านค่าเสื่อมราคาใช้การแลกเปลี่ยน 1031 เพื่อเลื่อนผลกำไรจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และการกู้ยืมเงินกับผู้ถือหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนเพิ่มเติมหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น

นอกจากนี้เจ้าของบ้านสามารถได้รับประโยชน์จากที่อยู่อาศัยส่วนตัวการยกเว้นซึ่งป้องกันผลกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลจากกำไรภาษีรวมถึงการหักดอกเบี้ยจำนอง อ่านเพื่อดูว่าหนึ่งหรือการรวมกันของกลยุทธ์เหล่านี้คือเหมาะกับคุณ-

1. การใช้การหักค่าเสื่อมราคา

คุณสามารถกู้คืนค่าใช้จ่ายในการให้เช่าที่สร้างรายได้ผ่านรายปีการหักภาษีเรียกว่าค่าเสื่อมราคา- ประมวลรัษฎากรภายในกำหนดการหักค่าเสื่อมราคาเป็นค่าเผื่อที่สมเหตุสมผลสำหรับการเสื่อมสภาพการสึกหรอและค่าเผื่อที่สมเหตุสมผลสำหรับความล้าสมัย

โดยทั่วไปนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใช้วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาที่เรียกว่าระบบการกู้คืนต้นทุนเร่งความเร็วที่ปรับเปลี่ยน(MACRS) ซึ่งทรัพย์สินให้เช่าที่อยู่อาศัยและการปรับปรุงโครงสร้างมีค่าเสื่อมราคามากกว่า 27.5 ปีในขณะที่เครื่องใช้ไฟฟ้าและการติดตั้งอื่น ๆ มีค่าเสื่อมราคามานานกว่า 15 ปี

ค่าใช้จ่ายค่าเสื่อมราคามักส่งผลให้ขาดทุนสุทธิบนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแม้ว่าทรัพย์สินจะสร้างเชิงบวกได้จริงกระแสเงินสด- การสูญเสียนี้รวมถึงค่าใช้จ่ายเช่นสาธารณูปโภคและการประกันภัยมีการรายงานตามกำหนดเวลา E แบบฟอร์มภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลาง 1040 และหักออกจากรายได้ปกติ

2. ใช้ประโยชน์จากการแลกเปลี่ยน 1031

การแลกเปลี่ยน 1,031 ชื่อสำหรับมาตรา 1031ของประมวลรัษฎากรภายในอนุญาตให้นักลงทุนเลื่อนภาษีโดยการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหนึ่งรายการและใช้ส่วนของผู้ถือหุ้นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีมูลค่าเท่ากันหรือมากกว่า การแลกเปลี่ยนนี้จะต้องเกิดขึ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด

แม้ว่าการแลกเปลี่ยน 1031 อาจรวมถึงทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ แต่ส่วนใหญ่การทำธุรกรรมเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2017 เป็นต้นไปมาตรา 1031 "การแลกเปลี่ยนการแลกเปลี่ยนเช่นเดียวกับการแลกเปลี่ยนเฉพาะกับการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ที่จัดขึ้นเพื่อใช้ในการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุนนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเป็นหลักสำหรับการขาย"

กฎระเบียบด้านอสังหาริมทรัพย์

เพื่อให้สำเร็จการแลกเปลี่ยน 1031คุณสมบัติจะต้องเป็นไปตามเกณฑ์ดังต่อไปนี้:

• ค่ารวมของคุณสมบัติการเปลี่ยนจะต้องเท่ากับหรือมากกว่าของคุณสมบัติที่ถูกยกเลิก
• คุณสมบัติที่รวมอยู่ในธุรกรรมจะต้องเป็นเหมือน, ความหมายอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถแลกเปลี่ยนเป็นสินทรัพย์ประเภทอื่นได้เช่นความน่าเชื่อถือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์(REIT)
• คุณสมบัติทั้งสองจะต้องจัดขึ้นเพื่อ "วัตถุประสงค์ในการผลิตในธุรกิจหรือการค้า" (การลงทุน)

เงินสดหรือทรัพย์สินใด ๆ ที่ได้รับผ่านการทำธุรกรรมที่ไม่ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่เหมือนกันรองเท้าบูทและอยู่ภายใต้การเก็บภาษี การบูตเงินสดรวมถึงเงินสดไม่เพียง แต่ยังรวมถึงทรัพย์สินทางกายภาพเช่นการติดตั้ง การบูตจำนองหมายถึงการลดหนี้ใด ๆ ที่ทำได้ผ่านการทำธุรกรรม ดังนั้นจำนวนหนี้ที่สันนิษฐานกับไฟล์ทรัพย์สินทดแทนจะต้องเท่ากับหรือมากกว่ามูลค่าของหนี้ที่เกษียณเมื่อขายทรัพย์สินที่ถูกยกเลิก

กฎระเบียบของนักลงทุน

นักลงทุนจะต้องใช้ตัวกลางที่ผ่านการรับรอง ตัวกลางที่ผ่านการรับรองเป็นตัวแทนที่อำนวยความสะดวกกระบวนการแลกเปลี่ยน 1031ส่วนใหญ่โดยการถือครองรายได้สุทธิจากทรัพย์สินที่ถูกยกเลิกก่อนที่พวกเขาจะได้รับการลงทุนใหม่ในทรัพย์สินทดแทน มีเพียงคนกลางที่มีคุณสมบัติเท่านั้นที่สามารถถือเงินทุนเหล่านั้นได้ในระหว่างการแลกเปลี่ยน สหพันธ์ผู้ให้บริการแลกเปลี่ยนรายละเอียดบทบาทที่ตัวกลางที่ผ่านการรับรองเล่นในกระบวนการแลกเปลี่ยน 1031

นักลงทุนอยู่ภายใต้กำหนดเวลาสองครั้ง:

• สี่สิบห้าวันหลังจากการขายทรัพย์สินที่ถูกยกเลิกพวกเขาจะต้องจัดส่งรายการทรัพย์สินทดแทนที่มีคุณสมบัติเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังบุคคลที่มีคุณสมบัติในการแลกเปลี่ยนโดยปกติจะเป็นคนกลาง นอกจากนี้ยังมีกฎหลายข้อที่ จำกัด จำนวนคุณสมบัติที่สามารถระบุได้
• นอกจากนี้พวกเขาจะต้องซื้อมูลค่ารวมของสินทรัพย์ทดแทนที่มีคุณสมบัติภายใน 180 วันของการขายสินทรัพย์ที่ถูกยกเลิกหรือ 180 วันหลังจากวันครบกำหนดของเขาการคืนภาษีสำหรับปีนั้นแล้วแต่จำนวนใดจะเกิดขึ้นก่อน

1031 Exchange ทีละขั้นตอน

ในการทำธุรกรรมทั่วไปนักลงทุนตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและลงทุนรายได้จากกำไรใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์อื่น

1. เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้อย่างมีประสิทธิภาพทางภาษีนักลงทุนได้เข้าสู่ข้อตกลงการแลกเปลี่ยน 1031 กับตัวกลางที่ผ่านการรับรองและทำให้ทรัพย์สินเดิมขาย ในเวลาเดียวกันนักลงทุนเริ่มค้นหาคุณสมบัติทดแทน
2. ในวันที่นักลงทุนขายอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิม (ทรัพย์สินที่ถูกยกเลิก) รายได้สุทธิหลังจากชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกส่งไปยังบัญชีพิเศษที่กำหนดโดยตัวกลางที่ผ่านการรับรอง
3. จากนั้นนักลงทุนจะเข้าสู่ระยะเวลาการระบุตัวตนและมีเวลา 45 วันในการผลิตรายการคุณสมบัติการเปลี่ยนที่ผ่านการรับรองและ 180 วันเพื่อปิดทรัพย์สินทดแทนในช่วงระยะเวลาการแลกเปลี่ยน
4. จากการใช้เงินทั้งหมดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยกเลิกนักลงทุนจะปิดทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่
5. ตัวกลางที่ผ่านการรับรองสายไฟเหล่านั้นไปยัง บริษัท ชื่อเรื่องบัญชีพิเศษจะปิดและการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์

3. การยืมกับส่วนของบ้าน

นักลงทุนที่สร้างขนาดใหญ่ขึ้นทุนทั้งในบ้านส่วนตัวหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอาจเลือกได้การรีไฟแนนซ์คุณสมบัติของพวกเขาและดึงออกมาเพื่อลงทุนเพิ่มเติมปรับปรุงบ้านหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น กฎระเบียบแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ

ในสถานการณ์ทั่วไปผู้ให้กู้จะยืม 80% ถึง 85% ของส่วนของคุณ ตัวอย่างเช่นในทรัพย์สิน $ 240,000 พร้อมเงินกู้ $ 100,000 ผู้กู้ที่สุดสามารถสกัดได้คือ $ 112,000 ($ 240,000 - $ 100,000) x 0.80 = $ 112,000)

ในขณะที่กลยุทธ์นี้มีความเสี่ยงเล็กน้อยสำหรับผู้ที่สามารถจัดการหนี้เพิ่มเติมได้ แต่สามารถช่วยสร้างความมั่งคั่งได้โดยไม่ต้องเข้าสู่การแลกเปลี่ยน 1,031 หรือขายอสังหาริมทรัพย์

4. เลื่อนภาษีจากการขายบ้าน

กำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียภาษีจะถูกแยกออกจากภาษีกำไรจากการลงทุนสูงถึง $ 500,000 สำหรับคู่สมรสที่ยื่นร่วมกันและ $ 250,000 สำหรับบุคคลเดียวหากผู้เสียภาษีอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาสองในห้าปีที่ผ่านมา นอกจากนี้หากกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียภาษีนั้นสูงกว่าการยกเว้นผู้เสียภาษีอาจลงทุนส่วนนั้นผ่านการแลกเปลี่ยน 1031

นักลงทุนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ที่คุณค่าของบ้านกำลังชื่นชมสามารถใช้กลยุทธ์ในการซื้อขายเพื่อสร้างความมั่งคั่งส่วนบุคคลและลดภาษีในเวลาเดียวกัน

5. หักดอกเบี้ยจำนอง

เจ้าของบ้านสามารถหักส่วนของการจำนองของพวกเขาที่เกิดจากการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการคืนภาษีของพวกเขา การชำระเงินเหล่านี้จะสูงขึ้นในช่วงปีแรก ๆ ของการจำนองและค่อยๆลดลงเนื่องจากการจำนองจะถูกจ่ายออกไป

ตามที่ IRS ระบุว่า "คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองบ้านในราคา $ 750,000 ($ 375,000 ถ้าแต่งงานแยกต่างหาก) ของหนี้อย่างไรก็ตามข้อ จำกัด ที่สูงขึ้น ($ 1 ล้าน ($ 500,000 ถ้าแต่งงานแยกกัน)) ใช้ถ้าคุณหักดอกเบี้ยจำนอง

บรรทัดล่าง

มีตัวเลือกมากมายสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายในขณะที่ลดลงความรับผิดทางภาษี-

• การแลกเปลี่ยน 1031 ช่วยให้ผลตอบแทนจากการขายจะถูกนำกลับมาลงทุนใหม่เป็นทรัพย์สินที่มีค่าเหมือนกัน
• เงินกู้ในบ้านของผู้ถือหุ้นในมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรงและสามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่หลากหลาย
• การขายของที่อยู่อาศัยหลักมีสิทธิ์ได้รับการรักษาภาษีพิเศษ
• ดอกเบี้ยจำนองสามารถหักได้ในเวลาภาษี

สถานการณ์ส่วนตัวของคุณจะกำหนดตัวเลือกใดที่เหมาะกับคุณ แต่สิ่งใดก็ตามที่จะช่วยให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ