การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์: ความหมายวิธีการทำงานประเภท

การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์หมายถึงพระราชบัญญัติกฎหมายโดยผู้ให้กู้จำนองในการยื่นฟ้องในศาลเพื่อให้ได้สิทธิ์ในการขายบ้านของผู้กระทำผิดผู้จำนองในการประมูล การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์แสดงถึงการเริ่มต้นของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ผู้ให้กู้สามารถขายทรัพย์สินเพื่อชดใช้เงินทุนบางส่วนหรือทั้งหมดจากเงินกู้ที่ผิดนัด

เมื่อเจ้าของบ้านเริ่มต้นจำนองการชำระเงินหรือไม่เช่นนั้นล้มเหลวในการปฏิบัติตามข้อกำหนดของข้อตกลงการจำนองผู้ให้กู้สามารถบังคับใช้สิทธิ์ของตนผ่านกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ ที่การยึดสังหาริมทรัพย์กระบวนการถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐและสิทธิและภาระผูกพันของทั้งผู้กู้และผู้ให้กู้อาจแตกต่างกันอย่างกว้างขวางจากรัฐหนึ่งไปยังอีกรัฐหนึ่ง

ประเภทของการยื่นเอกสารยึดสังหาริมทรัพย์

เมื่อมีการออกสินเชื่อจำนองผู้กู้ที่ซื้อบ้านจะต้องชำระเงินในเวลาที่เหมาะสมเพื่อชำระคืนเงินกู้ ธนาคารหรือผู้ให้กู้จำนองสถานที่ภาระในคุณสมบัติหมายถึงใช้คุณสมบัติเป็นเกี่ยวกับหลักประกันสำหรับเงินกู้ ที่ภาระทำหน้าที่เป็นข้อเรียกร้องหรือการคุ้มครองสำหรับผู้ให้กู้ในกรณีที่ผู้กู้เริ่มต้นหรือหยุดชำระเงินกู้

การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเริ่มต้นของการยึดทรัพย์สินเพื่อให้ผู้ให้กู้จำนองสามารถขายต่อและใช้เงินเพื่อลดการสูญเสียจากเงินกู้ที่ผิดนัดการยึดสังหาริมทรัพย์โดยปกติจะเกิดขึ้นเมื่อความพยายามอื่น ๆ ทั้งหมดเพื่อช่วยให้ผู้กู้จมอยู่กับการชำระเงินได้หมดลง

มีสองประเภทหลักของการยึดสังหาริมทรัพย์การยื่น:

• การยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ให้กู้จะต้องยื่นฟ้องการยึดสังหาริมทรัพย์ในศาลเพื่อให้ขายบ้าน
• การยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการพิจารณาคดีซึ่งผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องขออนุมัติจากศาล

ไม่ว่าผู้ให้กู้จำนองของคุณจะต้องยื่นเรื่องการยึดสังหาริมทรัพย์ของตุลาการขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐของคุณหรือไม่

การยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์

ในรัฐที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์ของตุลาการมีขั้นตอนทั่วไปที่ผู้ให้กู้จำนองต้องดำเนินการก่อนที่จะสามารถยื่นฟ้องคดียึดสังหาริมทรัพย์ในศาล ตัวอย่างเช่นในรัฐนิวยอร์กธนาคารจะต้องส่งไฟล์ผู้กู้ที่ค้างชำระจดหมายเร่งความเร็วที่ระบุความตั้งใจที่จะเร่งการจำนองหากผู้กู้ไม่ได้รับเงินกู้ในปัจจุบันภายในวันที่กำหนด

การเร่งการจำนองหมายถึงการกำหนดให้ผู้กู้ต้องจ่ายเงินจำนวนทั้งหมดที่ครบกำหนดในครั้งเดียว จดหมายเร่งด่วนมักจะถูกส่งหลังจากผู้กู้ล้มเหลวในการชำระเงินจำนองเป็นเวลาสามเดือน หลังจากส่งจดหมายเร่งด่วนผู้ให้กู้จำนองในนิวยอร์กจะต้องส่งผู้กู้ที่ค้างชำระ 90 วันการรอก่อนการแจ้งการยื่นเอกสารซึ่งจะต้องแจ้งให้ผู้กู้ทราบถึงบริการให้คำปรึกษาด้านกฎหมายที่ไม่แสวงหาผลกำไรอย่างน้อยห้าแห่งในพื้นที่ของผู้กู้

หลังจากระยะเวลา 90 วันนี้สามารถจำนองไฟล์สำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์ได้ในหลายรัฐเช่นนิวยอร์กที่ค้างชำระจากนั้นผู้กู้จะมีระยะเวลาเป็นระยะเวลา 20 ถึง 30 วันเพื่อยื่นคำตอบต่อการร้องเรียนของผู้ให้กู้จำนองการตอบสนองนี้เป็นโอกาสของผู้กู้ในการระบุว่าผู้จำนองเชื่อว่าการร้องเรียนการยึดสังหาริมทรัพย์ได้ถูกยื่นข้อผิดพลาดหรือหากผู้กู้มีข้อร้องเรียนอื่น ๆ เกี่ยวกับการดำเนินการของผู้ให้บริการจำนอง

การยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการพิจารณาคดี

มากกว่าครึ่งหนึ่งของรัฐในสหรัฐอเมริกา - 30 รวมถึงแอริโซนาแคลิฟอร์เนียจอร์เจียและเท็กซัสใช้การยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่การพิจารณาคดีส่วนใหญ่เรียกว่ากำลังของการขาย- การยึดสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ไม่ต้องการให้ผู้ให้กู้ยื่นฟ้องอย่างเป็นทางการ - ในความเป็นจริงมันไม่ได้ผ่านระบบศาลเลยเว้นแต่เจ้าของบ้านจะฟ้องร้องผู้ให้กู้เพื่อพยายามหยุดการดำเนินการ

ในการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้รับการพิจารณาคดีอำนาจของประโยคการขายของสัญญาจำนองให้สิทธิ์แก่ผู้ให้กู้ในการยึดและขายทรัพย์สินหากผู้กู้เริ่มต้น โดยการลงนามในสัญญาจำนองผู้กู้ตกลงอย่างมีประสิทธิภาพกับเงื่อนไขนี้

ในขณะที่ทุกรัฐที่อนุญาตให้มีกฎที่แตกต่างกันเล็กน้อยเมื่อมันมาถึงการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เข้าสู่ระบบกระบวนการโดยทั่วไปจะรวมถึงแง่มุมเหล่านี้:

• ผู้กู้พลาดการชำระเงินจำนองและผิดนัดชำระเงินกู้
• ผู้ให้กู้แจ้งการยึดสังหาริมทรัพย์
• ในที่สุดบ้านจะถูกประมูลโดยผู้จัดการมรดกบุคคลที่สามในการขายการยึดสังหาริมทรัพย์

ในขณะที่พวกเขาไม่ต้องการการดำเนินคดีในศาล โดยปกติแล้วผู้กู้จะต้องได้รับคำเตือนล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเช่นจดหมายละเมิดหรือประกาศล่วงหน้าล่วงหน้าของความตั้งใจของผู้ให้กู้ ขั้นตอนอื่น ๆ ได้แก่ :

• ประกาศการผิดนัดซึ่งให้เวลาที่กำหนดในการชำระเงินคืนและรับการจำนองปัจจุบัน
  
• การแจ้งเตือนการขายรวมและสิทธิในการรักษาซึ่งระบุว่าหากระบุว่าการชำระเงินที่ไม่ได้รับทั้งหมดจะได้รับจากกำหนดเวลาที่กำหนดบ้านจะถูกขายในภายหลังในวันที่กำหนด
  
• ประกาศการขายซึ่งเป็นจดหมายที่ระบุว่าผู้ให้กู้จะเข้าครอบครองและขายบ้าน

การยื่นยึดสังหาริมทรัพย์ในรัฐที่ไม่ใช่การพิจารณาคดี

ในหลายรัฐที่มีกฎหมายที่สนับสนุนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการพิจารณาคดีการยื่นฟ้องการยึดสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงบางครั้งก็ไม่จำเป็น ในรัฐเหล่านี้ธนาคารสามารถละทิ้งการพิจารณาคดีของการยึดสังหาริมทรัพย์หากพวกเขารวมอำนาจในการขายในข้อตกลงการจำนอง

ในรัฐเหล่านี้ผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องได้รับพระราชกฤษฎีกาการยึดสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบศาล แต่พวกเขาอาจเตือนผู้กู้และประชาชนของการยึดสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีการอื่น สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงไฟล์ข้อสังเกตของค่าเริ่มต้นตามด้วยการแจ้งเตือนการขายกคำสั่งขายการระบุวันที่ประมูลหรือเพียงแค่เผยแพร่ประกาศการขายในหนังสือพิมพ์ ในรัฐที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการพิจารณาคดีกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะดำเนินการได้เร็วกว่าในรัฐที่ต้องมีการออกคำสั่งศาลของการยึดสังหาริมทรัพย์

ทางเลือกในการยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์

เมื่อเจ้าของบ้านประสบปัญหาทางการเงินมีหลายวิธีในการหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบของการยื่นฟ้องร้อง ผู้กู้ Lenderor อาจเลือกใช้โซลูชั่นอื่น ๆ ที่หลากหลายเช่น:

• การปรับเปลี่ยนเงินกู้- ตัวเลือกนี้เกี่ยวข้องกับการเจรจากับผู้ให้กู้แก้ไขข้อกำหนดของสินเชื่อจำนองที่มีอยู่ การเปลี่ยนแปลงอาจรวมถึงการลดไฟล์อัตราดอกเบี้ยขยายระยะเวลาเงินกู้หรือเพิ่มการชำระเงินที่ไม่ได้รับในตอนท้ายของเงินกู้
• การรีไฟแนนซ์- เจ้าของบ้านสามารถสำรวจได้รีไฟแนนซ์จำนองของพวกเขาเพื่อรับเงินกู้ใหม่ที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่าเช่นอัตราดอกเบี้ยต่ำลงหรือระยะเวลาการชำระคืนที่ยาวนานขึ้น สิ่งนี้สามารถช่วยลดการชำระเงินรายเดือนและทำให้สามารถจัดการได้มากขึ้น
• แผนการชำระคืน- เจ้าของบ้านสามารถทำงานร่วมกับผู้ให้กู้เพื่อพัฒนาไฟล์แผนการชำระคืนที่ช่วยให้พวกเขาติดตามการชำระเงินจำนองที่ไม่ได้รับในช่วงเวลาที่ตกลงกันไว้ สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับการกระจายจำนวนเงินที่เกินกำหนดและเพิ่มลงในการชำระเงินรายเดือนปกติ
• ข้อตกลงความอดทน: ในข้อตกลงความอดทนผู้ให้กู้ระงับหรือลดการชำระเงินจำนองชั่วคราวสำหรับช่วงเวลาที่กำหนด ตัวเลือกนี้มักใช้ในช่วงเวลาที่มีความยากลำบากทางการเงินเช่นการสูญเสียงานหรือเหตุฉุกเฉินทางการแพทย์
• ขายสั้น:ขายสั้นเกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่ายอดคงเหลือจำนองที่โดดเด่นด้วยการอนุมัติของผู้ให้กู้ ตัวเลือกนี้ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์และลดผลกระทบต่อเครดิตของพวกเขาแม้ว่าจะต้องการความร่วมมือของผู้ให้กู้และอาจส่งผลให้เกิดผลกระทบทางการเงิน
• โปรแกรมการไกล่เกลี่ย- เขตอำนาจศาลบางแห่งเสนอโปรแกรมการไกล่เกลี่ยการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งเจ้าของบ้านและผู้ให้กู้สามารถมีส่วนร่วมในการเจรจาเพื่อค้นหาวิธีแก้ปัญหาที่เป็นประโยชน์ร่วมกัน การไกล่เกลี่ยสามารถช่วยให้ผู้กู้และผู้ให้กู้บรรลุข้อตกลงและอาจหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์
• โครงการความช่วยเหลือจากรัฐบาล- ความคิดริเริ่มที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเช่นโปรแกรมดัดแปลงบ้านราคาไม่แพง (HAMP)หรือกองทุนที่ได้รับความนิยมสูงสุด (HHF) จัดหาทรัพยากรเพิ่มเติมและตัวเลือกความช่วยเหลือทางการเงินสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์
• จำนองย้อนกลับ: สำหรับเจ้าของบ้านที่มีสิทธิ์อายุ 62 ปีขึ้นไปกจำนองย้อนกลับสามารถจัดหาเงินทุนจากส่วนทุนในบ้านซึ่งสามารถใช้เพื่อชำระค่าจำนองที่มีอยู่หรือบรรเทาอื่น ๆความยากลำบากทางการเงิน-
• การล้มละลาย- ในขณะที่ควรได้รับการพิจารณาว่าเป็นทางเลือกสุดท้ายการล้มละลายอาจให้การบรรเทาทุกข์ชั่วคราวโดยการหยุดการดำเนินคดีการยึดสังหาริมทรัพย์และอนุญาตให้เจ้าของบ้านจัดระเบียบหนี้ของพวกเขาใหม่ กฎหมายล้มละลายและเกณฑ์คุณสมบัติแตกต่างกันไปดังนั้นการปรึกษาอัยการล้มละลายจึงเป็นสิ่งจำเป็น

ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีอิทธิพลต่อการยื่นเอกสารยึดสังหาริมทรัพย์

การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่หลากหลาย ในหลายกรณีอัตราการว่างงานที่สูงและความไม่แน่นอนของรายได้สามารถนำไปสู่การยื่นเอกสารยึดสังหาริมทรัพย์เนื่องจากบุคคลสูญเสียงานหรือเผชิญกับรายได้ที่ลดลง โดยการขยายภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและการถดถอยยังมีส่วนร่วมในการยื่นเอกสารยึดสังหาริมทรัพย์

สภาวะตลาดที่อยู่อาศัยยังส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญส่งผลกระทบต่อการยึดสังหาริมทรัพย์ การตกต่ำในมูลค่าทรัพย์สินสามารถทำให้เจ้าของบ้านได้ด้วยส่วนเชิงลบทำให้มันท้าทายการรีไฟแนนซ์หรือขายบ้านของพวกเขา นอกจากนี้ส่วนเกินของสินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยที่มีอยู่สามารถเพิ่มอุปทานและลดราคาบ้านลง

อัตราดอกเบี้ยและความสามารถในการจำนองมีบทบาทสำคัญในการยื่นเอกสารยึดสังหาริมทรัพย์ เจ้าของบ้านด้วยการจำนองอัตราการปรับอาจเผชิญกับความท้าทายเมื่อการชำระเงินจำนองรายเดือนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยัง จำกัด การเข้าถึงเครดิตหรือการพึ่งพาสินเชื่อซับไพรม์สามารถมีส่วนร่วมในอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นและผู้กู้ย่อยมักจะมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้นส่งผลให้การชำระเงินสูงขึ้น

การแทรกแซงของรัฐบาลและโปรแกรมการป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยลดผลกระทบของปัจจัยทางเศรษฐกิจต่อการยื่นเอกสารยึดสังหาริมทรัพย์ ความคิดริเริ่มการปรับเปลี่ยนเงินกู้ตัวเลือกการรีไฟแนนซ์และการเลื่อนการชำระหนี้การเลื่อนการชำระหนี้สามารถช่วยบรรเทาได้ชั่วคราว หากโปรแกรมหรือความคิดริเริ่มใด ๆ เหล่านี้ถูกหยุดหรือไม่อนุญาตการยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มขึ้นได้หากภาวะเศรษฐกิจแย่ลง

การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์และการเลื่อนการชำระหนี้

เมื่อนโยบายสาธารณะทำให้การเลื่อนการชำระหนี้ในการยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบต่อเนื่องหลายประการ สิ่งนี้เป็นพยานในช่วงวิกฤต Covid-19 เมื่อสำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางออกแล้วขยาย Covid-19 และการเลื่อนการชำระหนี้ขับไล่ผลกระทบของการเลื่อนการชำระหนี้การยึดสังหาริมทรัพย์อาจรวมถึง แต่ไม่จำเป็นต้อง จำกัด อยู่ที่:

• ระงับการยื่นใหม่- ในระหว่างการเลื่อนการชำระหนี้การยึดสังหาริมทรัพย์การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์ใหม่โดยทั่วไปจะถูกระงับหรือห้าม ซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้หรือผู้ให้บริการไม่สามารถเริ่มต้นการดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ใหม่กับผู้กู้ที่ค้างชำระในช่วงการชำระหนี้ เป็นผลให้จำนวนการยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่รายงานในช่วงเวลานี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
• การดำเนินการล่าช้า- สำหรับกรณีการยึดสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดำเนินการอยู่แล้วเมื่อมีการชำระหนี้การชำระหนี้การดำเนินคดีอาจมีความล่าช้า ความล่าช้านี้อาจเกิดจากการปิดศาลข้อ จำกัด ในการขับไล่หรือการระงับการประมูลยึดสังหาริมทรัพย์ เป็นผลให้ระยะเวลาโดยรวมสำหรับการดำเนินการด้านการยึดสังหาริมทรัพย์จะถูกขยายออกไปหยุดการลุกลามของกรณีเหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพ
• การบรรเทาชั่วคราวสำหรับเจ้าของบ้าน- การเลื่อนการชำระหนี้เข้ายึดสังหาริมทรัพย์ให้การบรรเทาชั่วคราวแก่เจ้าของบ้านที่เผชิญกับความยากลำบากทางการเงิน การระงับการยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์ช่วยให้เจ้าของบ้านได้รับการทุเลาจากภัยคุกคามการยึดสังหาริมทรัพย์ทันที
• ความยากลำบากทางการเงินสำหรับสถาบัน- การเลื่อนการชำระหนี้การยึดสังหาริมทรัพย์อาจก่อให้เกิดความท้าทายสำหรับสถาบันการเงินเช่นธนาคารสหภาพเครดิตและผู้ให้บริการจำนอง ด้วยการระงับการยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์ชั่วคราวผู้ให้กู้อาจมีประสบการณ์สภาพคล่องปัญหาเนื่องจากกระแสเงินสดที่คาดหวังจากการยึดสังหาริมทรัพย์ล่าช้าหรือหยุดชะงัก
• ค้างหลังพักชำระหนี้: การเลื่อนการชำระหนี้ที่ขยายออกไปหรือการยกของการชำระหนี้อาจนำไปสู่การค้างของกรณีการยึดสังหาริมทรัพย์ เมื่อการเลื่อนการชำระหนี้ถูกยกขึ้นอาจมีการยื่นเอกสารการยึดสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเนื่องจากผู้ให้กู้กลับมาเริ่มต้นการกระทำใหม่และการประมวลผลกรณีล่าช้า
• ความมั่นคงของตลาด- การเลื่อนการชำระหนี้ยึดสังหาริมทรัพย์มีจุดมุ่งหมายเพื่อทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพโดยการป้องกันการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงอย่างรวดเร็วและลดผลกระทบด้านลบของการยื่นฟ้องร้องอย่างกว้างขวาง

บรรทัดล่าง

การยื่นเรื่องยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อผู้ให้กู้จำนองยื่นฟ้องในศาลเพื่อให้ได้สิทธิ์ในการขายบ้านของผู้จำนองที่ค้างชำระในการประมูล กฎหมายของรัฐควบคุมกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์และสิทธิและภาระผูกพันของทั้งผู้กู้และผู้ให้กู้อาจแตกต่างกันอย่างกว้างขวางจากรัฐหนึ่งไปยังอีกรัฐหนึ่ง