减少或避免对房屋销售的资本收益税

如果您出售价值赞赏的房屋，因为它是资本资产，您可以欠资本利得税。但是，得益于1997年的《纳税人救济法》，大多数房主都不需要支付。如果您单身，您将不需要支付25万美元的利润（超过成本）的资本利得税。已婚夫妇享有50万美元的豁免。但是，有一些限制。了解下面的详细信息，包括您拥有房屋时应保留的记录，以帮助抵消可能应缴纳的任何税款。

对房地产的资本利得税多少钱？

豁免资本收益关于房屋出售的税，必须将房屋视为您的房屋主要住所基于国税局（IRS）规则。这些规则规定，您必须在过去五年的至少24个月内占领该住所。

如果您购买房屋和价值的急剧上升会导致您一年后出售它，则需要付款全资本利得税 - 股期或长期- 在房子上，具体取决于您拥有的时间。

但是，如果您拥有房屋至少两年并符合主要居住规则，那么您可能能够排除由于利润而将要欠的一些长期资本利得税。单身人士可以排除最多25万美元的收益，而已婚的已婚人士共同退货可以排除最多50万美元的收益。

该规则甚至允许您转换出租物业进入主要居住地，因为两年的居留要求连续几年不需要满足，只是累计的月份。

寡妇纳税人

在满足以下所有条件时

1. 他们在配偶去世后的两年内出售房屋。
2. 他们在出售时没有再婚。
3. 卖方或他们的晚期配偶都没有在当前房屋销售之日不到两年的另一套房屋上排除。
4. 他们符合为期两年的所有权和居住要求。

五年级规则

对于拥有多个房屋的纳税人，一个关键是确定哪个是主要住所。美国国税局仅允许排除一个人的主要住所，但有一些房屋资格的余地。二十五年的规则开始发挥作用。简而言之，这意味着在过去的五年中，如果您在房屋中住了两年或730天，则可以作为您的主要住所。 24个月不必在特定的时间内。

一个警告：对于已婚纳税人共同提交资格获得500,000美元的排除资格，每个配偶必须满足居住要求，即使只有一位配偶是该财产的所有者。例如，一对已婚夫妇共同出售其主要居住地，该住所由一位配偶拥有。在过去五年中，两位配偶在众议院居住了24个月，因此这对夫妇有资格获得500,000美元的排斥。

相比之下，最近已婚的一对夫妇共同出售其主要居住地，该住所由一位配偶拥有。在过去的五年中，所有者的配偶在众议院居住了24个月，但在五年中，非所有者配偶仅在房子里生活了12个月。这对夫妇将不具备500,000美元的排除资格，仅适用于满足居住要求的所有者的250,000美元排除。

资本利得税如何与房屋合作

假设您以300,000美元的价格购买了新公寓。您在其中生活了第一年，在接下来的三年中租用房屋，当租户搬出去时，您又搬进了一年。五年后，您以45万美元的价格出售该公寓。由于利润（$ 450,000- $ 300,000 = $ 150,000）不超过排除金额，因此无需支付资本税。

考虑一个替代结局，在您所在地区的房屋价值成倍增加。

在这种情况下，您以60万美元的价格出售同一公寓。资本利得税应为50,000美元（300,000美元的利润 - 250,000美元的IRS排除）。如果您的收入在2024年的$ 47,026- $ 518,900范围内，您的税率为15％。如果有资本损失在其他地方，您可以用这些损失的出售房屋中的资本收益，而这些损失中最多可以从其他应税收入中获得3,000美元。

2024年长期资本利得率（2025年应缴税）
申请状态	0％税率	15％的税率	20％的税率
单身的	$ 47,025	$ 47,026至$ 518,900	$ 518,901或更多
已婚共同提交	$ 94,050	$ 94,051至$ 583,750	$ 583,751或更多
已婚分别提交	$ 47,025	$ 47,026至$ 291,850	$ 291,851或更多
户主	$ 63,000	$ 63,001至$ 551,350	$ 551,351或更多

2025年长期资本利得率（2026年应缴税）
申请状态	0％税率	15％的税率
单身的	$ 48,350	$ 48,351– $ 533,400
已婚共同提交	$ 96,700	$ 96,701– $ 600,050
已婚分别提交	$ 48,350	$ 48,351– $ 300,000
户主	$ 64,750	$ 64,751– $ 566,700

要求和限制

如果您符合美国国税局的资格要求，则可以免费出售房屋不需要资本利得税。但是，在IRS网站上概述了资格要求的例外。

主要的主要限制是您只能从中受益豁免每两年一次。因此，如果您有两个房屋，并且在过去五年中至少有两个房屋，那么您将无法出售它们免税直到两年多，因为您卖出了第一个。

房屋销售何时应完全应税？

并非每个人都可以利用资本收益排除。当以下情况时，房屋销售的收益应充分征税

• 房屋不是卖方的主要住所。
• 该物业是在五年内通过1031交易所获得的。
• 卖方应缴纳外籍税。
• 该物业在出售前的最后五年中至少两年中没有拥有并用作卖方的主要住宅（一些例外）。
• 卖方从出售之日起两年内出售了另一家房屋，并将资本收益排除在该销售之日。

房屋销售中资本利得税的例子

考虑以下示例：已婚夫妇苏珊（Susan）和罗伯特（Robert）在2015年以500,000美元的价格购买了一所房屋。他们的社区经历了巨大的增长，房屋价值大幅提高。看到有机会收获这笔房价的回报，他们在2022年以120万美元的价格出售了房屋。出售的资本收益为70万美元。

作为一对已婚夫妇共同申请，他们能够排除500,000美元的资本收益，剩下20万美元的资本收益税。他们的总收入将他们置于20％税收阶。因此，他们的资本利得税为40,000美元。

投资财产的资本利得税

最常见的是，房地产被归类为投资或租赁物业或主要居住地。所有者的主要住宅是用作其居住的主要地点的房地产。但是，如果您要出售的房屋是一个投资物业，而不是您的主要住所？投资或出租物业是购买或重新使用的房地产，以为所有者或投资者产生收入或利润。

被归类为投资物业，而不是第二故乡，，，，影响其征税方式可以要求扣除哪些税收减免，例如抵押利息扣除。在2017年的减税与工作法（TCJA），可以扣除主要住所或度​​假屋的抵押贷款利息高达75万美元。但是，如果财产仅用作投资物业，则该物业无资格获得资本收益的排除资格。

为了使国税局将第二套房定义为纳税年度的个人住所，您必须使用它超过14天，即租用它的天数的10％，以更大的为准。例如，如果房屋被租用40周（280天），则需要使用房屋超过28天。

纳税年度造成的资本损失可用于抵消投资物业的出售资本收益。因此，尽管没有资本收益排除在外，但有多种方法可以减少或消除投资物业资本收益的税收。

出租物业与度假屋

出租物业是将房地产出租给其他人以产生收入或利润的。度假屋是在休闲上使用的房地产，不被视为主要住所。它用于短期住宿，主要用于假期。

当房主不使用时，房主经常将他们的度假屋转换为租赁物业。租金产生的收入可以支付抵押和其他维护费用。但是，有几件事要牢记。如果度假屋被出租给不到15天，收入不可报告。如果房主使用度假屋一年不到两周，然后租用剩余的时间，则将其视为投资物业。

如果房主符合国税局所有权并使用规则，则可以利用资本利得的排除税。但是第二套房通常不具备1031交易所的资格（见下文）。

如何避免对房屋销售的资本利得税

是否想降低房屋出售的税单？有一些方法可以减少您的欠款或避免在您的财产出售时税。如果您拥有并在过去五年中的两年中居住了两个，则可以将税收收益的最多排除在25万美元（已婚人士共同提交的$ 500,000）。

让我们探索其他方法来减少或避免对房屋销售的资本收益税。

使用1031次交流以避免税收

房主可以避免通过将销售的收益通过A重新投资给类似财产的收益来避免缴税1031交换。这种类似的交流 - 命名为内部税收法规第1031条 - 允许交换类似财产，而无需考虑，或者付款，或者像现金一样的财产（包括其他考虑因素）。 1031 Exchange允许从出售财产的出售而征收税款，而不是消除。

所有者（包括公司，个人，信托，合伙企业和有限责任公司（LLCS））的所有者 - 投资和商业物业可以利用1031交易所交换商业或投资物业，以换取类似类型的商业或投资物业。

受1031交易所约束的物业必须用于业务或投资目的，不是为了个人用途。 1031 Exchange的当事方必须在出售后的45天内以书面形式识别替换物业，并且必须在销售后的180天内完成与该物业的交换。

为了防止某人利用1031交换和资本收益排除，2004年的《美国就业创建法》规定，如果交换财产在交易所后至少持有五年后，则适用于排除。

IRS备忘录解释了如何将第二套出售的出售避免免受全部资本利得税的影响，但障碍很高。它必须是交换另一个投资物业的投资物业。纳税人必须拥有该物业已有两年了，在过去的两年中，必须将其租给某人至少14天，并且在过去的12个月内，它不可用于个人使用14天，或者在过去的12个月内租用了10％的时间。

将您的第二套房转换为主要住所

资本收益排除对许多房主具有吸引力，以至于他们可以尝试在一生中最大限度地利用其使用。由于非首席住宅和租赁物业的收益没有相同的排除，因此人们寻求方法来减少其物业出售的资本利得税。实现此目的的一种方法是将第二套房或出租物业转换为主要住宅。

但是，使用第二套房屋作为主要住所的规定适用。扣除折旧在1997年5月6日之前获得的收益将不在排除中。

根据2008年住房援助税法，转换为主要住宅的租赁财产只能在该物业用作主要住宅的期限内将资本收益排除在期。资本收益分配给整个所有权期。在充当租赁财产时，分配的部分属于不合格的使用，不符合排除条件。

分期付款如何降低税款

在出售投资时意识到大量利润是梦想。但是，销售的相应税款可能没有。对于出租物业和第二所房屋的所有者，有一种方法减少税收影响。为此，财产所有人可以选择分期付款销售选项，随着时间的推移，收益的哪一部分被推迟。在合同中指定的期限内生成特定的付款。

每个付款包括主要的校长代表非上X的校长，收益和兴趣成本基础并将利息作为普通收入征税。收益的分数部分将导致税收低于收益回报的税收。财产所有人持有该财产的时间将确定其征税方式：长期或短期资本收益。

如何计算房屋的成本基础

房屋的成本基础是您为此支付的费用（成本）。包括购买价格，与购房相关的某些费用，改进费用，某些法律费用等。

示例：2010年，雷切尔（Rachel）以40万美元的价格购买了她的房屋。她没有做出任何改进，也没有损失在她住在那里的12年。 2022年，她以55万美元的价格卖掉了自己的房屋。她的成本为40万美元，她的应税收益为150,000美元。她选择排除资本收益，结果不欠税款。

什么是调整的家庭基础？

房屋的成本基础可能会改变。减少成本基础当您收到费用回报时发生。例如，您以25万美元的价格购买了一所房子，后来又遭受了大火的损失。您的房屋保险公司签发了100,000美元的付款，将您的成本基础降低到150,000美元（$ 250,000的原始成本基础-100,000美元的保险付款）。

同样，某些事件和活动可以增加成本基础。例如，您花了15,000美元在房屋中增加浴室。您的新成本基础将增加您用于改善房屋的金额。

继承房屋的基础

如果您继承了房屋，成本基础是公平市场价值（FMV）原始所有者去世时的财产。例如，假设您被遗赠给原始所有者支付50,000美元的房屋。原始所有者去世时，房屋的价值为40万美元。六个月后，您以500,000美元的价格出售房屋。应税收益为$ 100,000（$ 500,000的销售价格 - 400,000美元的成本）。

如果执行者提交遗产纳税申报表并选择该方法，则在授予人死亡之日或替代估值日期确定FMV。

报告房屋销售收入向美国国税局

如果您收到了房屋，则必须报告房屋的销售表格1099-s报告出售收益，或者是否有不可判断的收益。表格1099-S是报告房地产出售或交换的IRS税表。此表格通常由房地产机构发行关闭公司或抵押贷款人。如果您符合国税局资格，因为不缴纳出售的资本利得税，请在交易年后2月15日之前通知您的房地产专业人员。

IRS细节哪些交易是不可报告的：

• 如果销售价格为$ 250,000（已婚人士500,000美元），并且收益完全不包括在总收入中。房主还必须确认他们符合主要居住要求。房地产专业人员必须获得这些证明是正确的证明。
• 如果转让人是公司，政府或政府部门或豁免批量转让人（拥有或将出售25个或更多可报告房地产的人向25个或更多当事人出售）
• 非销售，例如礼物
• 满足A的交易抵押贷款
• 如果交易的总付款为$ 600或以下，则称为最低限额转移

特殊情况：离婚和军事人员

离婚或被转让，因为您是军事人员，可以使纳税人有资格获得财产所花费的最长时间（称为使用要求）的能力，以供资本利得税收税收税收税。但是有考虑这些情况的考虑。

离婚

在离婚中，授予房屋的所有权的配偶可以计算前配偶拥有房屋资格获得使用要求的几年。另外，如果受赠人在众议院拥有所有权，则使用要求包括前配偶在房屋中居住直至出售日期的时间。

军事人员和某些政府官员

军事人员某些政府官员负责官方及其配偶可以选择在值班期间最多10年的五年要求。从本质上讲，只要军人在15年中占据了房屋，他们有资格获得资本收益。

底线

对资本收益的税收可能是可观的。幸运的是，1997年的《纳税人救济法》为符合某些IRS标准的房主提供了一些救济。对于单个纳税申报人，可以排除高达25万美元的资本收益，对于共同提交的已婚纳税申报人，可以排除最高50万美元的资本收益。对于超过这些阈值的收益，应用资本利率。

某些情况（例如离婚和军事部署）以及何时必须报告销售的规则有例外。了解税收规则并与税收更改保持一致可以帮助您更好地准备出售房屋。而且，如果您在市场上寻找新房，请考虑在申请贷款之前比较最佳抵押贷款利率。