美国的租户权利：现代历史

租户权利在美国具有悠久而复杂的历史。有州法律，普通法和联邦规则为租户提供各种自由和保护。但是，由于偏见和歧视，这些可能会随着民族紧急情况而改变，并且不能持续正确地执行。当不受保护时，租房者可以在法庭上挑战诸如驱逐之类的事件。

最近，Covid-19-19及其经济影响导致临时联邦保护对于美国的租房者来说，该国可能已推迟了超过一百万个驱逐。民族逗留的驱逐使头条新闻头条新闻，并被描述为前所未有的。但是，这不是美国政府由于国家危机而第一次提供租户援助。这也不是有史以来政府保护的最亲租车水平。

重要的是，尤其是鉴于居民知道其权利的可能增加，这一点很重要。

20世纪的保护

在大型国家危机之外，租房者与房东之间的互动通常受州和地方法律管辖。因为这，租户的具体权利，例如房东在提交驱逐之前必须发出多少注意，将因地点而异。

然而，有几项联邦法律影响了这一关系。

第二次世界大战

第二次世界大战期间，当时的总统富兰克林·罗斯福（Franklin D.作为其中的一部分，政府通过实施租金天花板来严格监管租金，并允许租房者在1940年代提出有关房东滥用的投诉。一项估计，从1941年到1946年，美国80％的租赁住房股受到了租金控制。

这是美国最早提供的广泛保护

1964年民权法

1960年代看到了三项民权法，其中包括涉及住房权利的法律。

标题VI民权法与联邦财政援助有关的计划，包括抵押保险和美国的贷款保证计划，禁止歧视（基于种族或国籍）住房和城市发展部（HUD）。

1968年公平住房法

尽管如此，种族歧视仍然存在于住房中。

1968年，马丁·路德·金（Martin Luther King Jr.该行为包括标题VIII，也称为公平住房法。这扩大了1964年的法律，并取决于基于种族，国籍，宗教或性别的销售，租赁或融资的出售，租赁或融资。实际上，私人和公共住房歧视变得非法。

后来，1988年的一项修正案增加了执法规定和两个新的保护阶级：有孩子的家庭和残疾人。

1972年统一的住宅房东和租户法

尽管法律拼凑，该国仍缺乏一套统一的租户保护。

1972年，统一法律委员会非营利组织存在的法律专业人员协会，以确定该国何时应统一的法律。

统一的住宅房东和租户法案被广泛视为一套将重新平衡租房者和房东之间权力的规则。但是，许多州接受了规则。

几十年后，委员会制作了该法案的修订版。但是，该更新的特征比原始内容不那么膨胀和激进。

在21世纪租

迄今为止，在21世纪迄今为止，高高和低点的过山车影响了美国的租金。

大萧条

在领导大萧条，租金率相对较低。但是2008年的金融危机导致房屋价格上涨，租金人数增加。根据哈佛大学住房研究中心的说法，在经济衰退期间，收入下降了远远超过住房费用，可用住房的供应同时下降了。

租金占租金的份额超过其30％收入哈佛大学住房研究中心报道，2001年的41.2％增加到2009年的48.7％。到2009年，租房者超过四分之一（26.1％）支付其租金收入的一半以上。从2007年到2009年，在大衰退期间，租房者的收入一半以上增长了两个百分点。

租金继续增长，取代房屋所有权，直到19日大流行为止。

大流行

在大流行的早期，租赁住房需求放缓。但是，到2022年，大流行，出租住房需求的第二年反弹。后来，随着乌克兰的战争，持续的大流行驱动供应链问题，压抑的消费者需求导致不断增长通货膨胀， 这美联储开始提高利率，导致抵押贷款的价格更高。人们从住房市场上定价的人们继续出租。

租金和2022年抵押利率激增

在2022年6月，平均每月抵押付款 - 排除财产税和保险 - 比一年前高36.5％。30年的抵押贷款利率从2021年12月23日的3.05％飙升至2022年11月10日的7.08％，下降到2022年12月22日的6.27％。这意味着许多可能试图购买房屋的人再也负担不起。

根据哈佛大学住房研究联合中心的最新美国租赁住房报告，2022年美国大约有4400万租户，在2020年的第一季度增加了870,000户家庭。根据美国人口普查局数据的皮尤研究中心分析，作为一个小组，租房者倾向于年轻，属于种族和少数民族，收入比房主少。

值得注意的是，那些赚取收入的人少于调整区域平均值的80％（Hud对低收入的定义）和高收入租房者，而造成的租金却超过了那些，现在面临着不同的动态。由于缺乏可用的出售住房清单，高收入租房者被推入租金。低收入租房者仍在努力寻找在19日大流行之后的钱来支付租金的钱。

当前的租户保护和发展

房东租户法（涵盖租金的法律框架）证明了租户和房东之间的一些主要关系。法律信息研究所称，这些与两者之间的合同性质有关。租赁通常阐明合同的许多具体条款。

尽管租赁协议的细节将很重要，但租赁合同必须遵守现有法律。相关法律将因国家而异，普通法在规范房东租户关系中也起着作用。联邦法律也适用，主要用于防止歧视和在国家紧急情况下。

这些法律规定房东通常无法做的许多事情，例如未经适当通知，不公正地驱逐租户，歧视或提高租金而没有适当理由的情况下，例如进入居留权。

公民权利

公民权利并不是因为涉及合同而无效。在美国，租户从《公平住房法》获得联邦保护，该法案禁止基于种族，肤色，国籍，国籍，性别，残疾或家庭状况的歧视。由于它们是联邦保护措施，因此无论位置如何，它们都适用于各州。

生活条件

房东有义务遵循安全指南，并为残疾租户提供住宿。从法律上讲，租户有权居住在安全可居住的财产中。再次，具体细节会因地方和州法律。但是，总的来说，房东必须防止财产恶化，并必须解决出现的问题，即“维护和维修的义务”。例如，本地建筑代码将适用于租赁物业。

驱逐

历史驱逐特别是，很生气。普林斯顿大学社会学家马修·戴斯蒙德（Matthew Desmond）在他的普利策奖获奖书《驱逐》中，反映出驱逐过去曾经是罕见的，可以在发生时吸引大量的人群和抵抗。随着时间的流逝，驱逐变得越来越普遍，戴斯蒙德指出，驱逐的骚乱沮丧当驱逐少得多，就发生了时代。在戴斯蒙德（Desmond）的讲述中，租金在天文学上增长时，美国穷人的收入枯萎了。驱逐，曾经是一个罕见的事件，现在构成了美国体验的核心组成部分。

房东租户关系根据租赁类型而属于一些基本类别。一个共同的形式是年度租赁，该租赁规定了固定的时间，在此期间，租房者拥有财产权利，其中包括转租和限制对财产的访问权，甚至限制房东的权利。其他类型包括随意租赁，在关系结束时没有设定日期，并且遭受痛苦的租赁，当租约到期后，租户待在上面时。如果没有固定期限的租赁，房东就可以要求租房者随时随地离开，只要他们发出足够的通知，通常是一个月或两个月。

要驱逐租户，房东通常必须起诉。在适当的程序下，房客有权在法庭上挑战驱逐。驱逐必须经历一个特定的过程，该过程涉及在驱逐文书提交文件之前发出租户书面通知。房东必须等待在租金迟到之后提交驱逐通知的期限取决于国家。例如，在马里兰州，房东可以在到期时立即要求租金。在其他地方，例如哥伦比亚特区，房东必须在租金到期后等待30天。查找您居住的地区的细节至关重要。

有些地方（但不是全部）在收取滞纳金之前也有宽敞的时期。例如，在新泽西州，接受政府养老金（例如社会保障）的老年人有权享受五天的宽限期。

大多数州不允许房东可以强行撤离房客的所谓“自助”驱逐。报复性驱逐这是当租户因租户的法律投诉而被驱逐出境时发生的，这主要是非法的。

COVID-19和驱逐危机

住房不安全感在19日期间爆发了。有了它，驱逐的风险膨胀了。例如，2020年8月，住房专家对美国人口普查局数据进行了审查，发现Covid-19使3000万至4000万人处于驱逐风险中。

冠状病毒导致了对美国租房者的临时联邦保护措施，该保护可能推迟了全国超过100万个驱逐。

从冠状病毒援助，救济和经济安全（Cares）法案，由当时的总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）于2020年3月27日签署驱逐暂停的几个阶段那是屏蔽租房者。美国疾病控制与预防中心（CDC）的最后一个命令（针对高共值19号传播区域）应延长至2021年10月3日。但是该命令是由美国最高法院于2021年8月3日撤离的，本质上结束了全国范围的保护。

没有联邦保障，它落在了各州和地区，为租房者提供保护。他们中的一些人扩大了驱逐的暂停性，尽管甚至这些最终逐步淘汰。审查情况的专家警告说，由于劳动力市场和社会安全网络存在现有问题，因此缺乏保护可能会“削弱整个社区”，因为他们的缺席离开市中心，低收入和少数民族社区，并且由于劳动力市场和社会安全网的现有问题而容易受到较高的冠状病毒感染和不确定性。例如，城市学院估计，多达210万成年租房者认为，在最高法院撤离了CDC Moratorium的最后一次延期之后，他们可能会失去住房。

住房拥护者和一些新闻界的一些成员建议，这场危机正在为全国租房者提供更大的保护，指向科罗拉多州等州等州的立法。但是，许多组织仍然担心可能面临未付租金的搬迁者。他们指出的调查表明，大多数房东都在考虑发起驱逐程序，并使用更严格的租户筛查形式。

为了抵消这一点，一些学者认为，迫切需要一个永久的，充分资金的住房安全网。加上压力：预计气候变化的影响最大，最大程度地损害了同一人，并进一步收紧住房。位于华盛顿特区的非营利组织Urban Institute的研究人员也在推动从各州分配紧急资金的速度，以帮助低收入租户。他们还提出了收入来源反歧视法律，以防止房东拒绝某些收入来源。

租房法案

2023年初，拜登政府发布了“租房法案的蓝图”，以及一系列旨在“提高租赁市场公平性和公平住房原则的行动”。

拜登政府蓝图中概述的公平原则包括：

• 获得安全，质量，可访问的住房，费用不超过租房者家庭收入的30％
• 确保租赁既可以理解又公平
• 根据法律促进教育，执行和增强租户权利
• 设定租房者组织的权利
• 迁移的保护和救济

许多联邦机构还承诺要促进市场上的公平性，包括一项规则要求30天通知的建议，然后结束租金合同未支付付款，并对“令人震惊的”租金增加进行调查。

底线

抵押贷款利率的上升仅增加了租房者的数量和提高租金的推动力。是否发生衰退，是否可以改善这种趋势还有待观察。最好的辩护是了解您州和所在地区的法律以及适用的联邦法律。