给次级崩溃的燃料

这金融危机2007年和2008年以美国住房市场为中心次级抵押市场洒到信贷市场，以及国内和全球股票市场。

在这次崩溃中，数十名抵押贷款人在几周内宣布破产。市场充满了对主要全球的担忧信用紧缩，影响了所有类别的借款人。中央银行使用紧急条款将流动性注入害怕金融市场。经过多年的创纪录高点，房地产市场暴跌。止赎费率翻了一番同比在2006年下半年和2007年。

本文研究了导致危机及其对全球经济意味着什么的一些问题。

危机的道路

这是一个集团或一家公司在方向盘上入睡的情况吗？还是太少的监督，贪婪或根本不够理解的结果？正如金融市场出现问题时通常情况一样，答案很可能：以上所有。

记住，，，，市场是六年来的副产品。回到2001年末，当9月11日之后的全球恐怖袭击遭受了一种已经挣扎的经济，这是由技术引起的经济衰退。气泡1990年代后期。

作为回应，在2001年期间美联储开始大幅降低费率，喂养资金利率2003年到达1％。低点的目标联邦资金费率是扩大货币供应并鼓励借贷，这应该刺激支出和投资。鼓励支出作为帮助刺激经济的一种方式。它起作用了，经济在2002年开始稳步增长。

房地产开始看起来很有吸引力

较低利率随着房地产市场的出售数量从2002年开始急剧增加，房地产市场开始陷入狂热。

当时，30年的利率固定利率抵押贷款处于近40年来最低水平。渴望的人看到了一个独特的机会，可以进入几乎最便宜的股权来源。对于想要一个真正称呼自己的地方的首次购房者来说，这尤其如此。

投资银行和资产支持的安全

如果房屋市场只能得到体面的手（一个利率低和需求上升），那么任何问题都将被公平解决。不幸的是，由于新的金融产品的旋转，这是一个很棒的手华尔街： 这抵押支持的安全（MB）。

就像债券一样，在出售给投资者之前，从发行银行购买了房屋贷款，并将其包装成单个投资产品。它们变得如此受欢迎，以至于它们被广泛传播，被包括在养老基金，对冲基金和国际政府。但是，正如我们在危机后看到的那样，投资仅与支持他们的抵押贷款一样。因此，当抵押人违约时，这些资产变得毫无价值。

一个简单的想法导致大问题

这资产支持的安全性（ABS）不是一个新主意。实际上，它已经存在数十年了。一个简单的投资原则在于其核心：

• 采取一堆可预测且类似的资产现金流（就像个人的房屋抵押贷款一样）
• 将它们捆绑到收集所有个人付款（抵押贷款）的托管软件包中
• 用这笔钱向投资者支付优惠券在托管软件包上

这会创建一个腹肌，为基础房地产作为抵押品。

另一个很大的是信用等级穆迪和标准普尔将其AAA或A+邮票批准在许多这些证券上，表明其相对安全是一项投资。那么投资者得到了什么？他们可以收购作为一张优惠券付款的固定收益资产的多元化投资组合。

这政府国家抵押协会（Ginnie Mae）捆绑并出售证券化ABS多年的抵押。实际上，其AAA评级保证了该组织的政府支持。投资者的收益率要比国债高，而金妮·梅（Ginnie Mae）则利用这笔资金提供了新的抵押贷款。

扩大边缘

多亏了爆炸的房地产市场，还创建了一种更新的ABS形式，只有这些ABS才塞满了次级抵押贷款或向拥有较低股份信贷的买家贷款或贷款。

除了更高的违约风险，次级贷款被安置在不同的风险类别中或划分，每个都有自己的还款日程：

• 上划分能够获得AAA评级（即使包含次级贷款），因为这些批次被保证是安全的第一笔。
• 较低的批量携带较高的息票利率，以补偿增加默认风险。
• 这公平一直处于最底层的托兰奇（Tranche）是一项高度投机的投资，因为如果它的现金流量可能会消灭，如果是现金流量。默认率在整个ABS上，高于低水平，通常在5％至7％的范围内

甚至次级抵押贷款人有途径可以出售其冒险债务。这使他们更加积极地销售这笔债务。华尔街拿起了他们的次级贷款，将它们与其他人打包（有些质量，没有），并将其卖给了投资者。这些捆绑证券的大多数神奇地变成了投资等级（A级或更高的），得益于评级机构，该评级机构为ABS评估ABS的工作赢得了有利可图的费用。

由于这项活动，它的抵押贷款（甚至有风险的抵押贷款）变得非常有利可图。不久之后，即使是基本要求，例如首付和收入证明也被抵押贷款人忽略了。实际上，抵押贷款为125％贷款价值（LTV）被承保并赠予潜在的房主。逻辑是，随着房地产价格上涨（房屋价格中位数到2005年每年上涨多达14％），这样的抵押将是在水上在不到两年的时间内。

杠杆平方

加强循环开始旋转太快，但是随着华尔街的大街，以及从骑行中获利之间的每个人，谁会踩刹车？

创纪录的利率加上不断浮动的贷款标准。这推动了房地产价格在美国大部分地区记录最高水平。现有的房主再融资在创纪录的数字上，利用最近赚取的股权，可以在房屋上花费几百美元评价。

同时，由于市场流动性，投资银行其他大型投资者借来了更多，这增加了杠杆作用，创建其他投资产品。这包括摇摇欲坠的次级资产。

抵押债务加入竞争

借用更多提示银行和其他大型投资者创建的能力抵押债务义务（CDO），本质上是抢占权益的夹层（中低级）来自MBS的批量，并再次重新包装，这次是夹层CDO。

通过使用相同的trick流付款计划，大多数夹层CDO可以获得AAA信用等级，将其降落在对冲基金，养老基金的手中，商业银行和其他机构投资者。

住宅抵押支持证券（RMBSS），其中现金流来自住宅债务，CDO有效地删除了借款人和原始贷方之间的通信路线。大型投资者突然控制了抵押品。结果，关于希望减少损失的投资者的直接造成货币模式，就延迟抵押贷款付款进行了谈判。

但是，这些因素不会造成当前危机：

1. 房地产市场继续繁荣。
2. 房主实际上可以支付抵押贷款。

但是，由于没有发生这种情况，这些因素仅有助于助长后来的丧失抵押品赎回权的数量。

预告率和手臂

随着抵押贷款人出口次级贷款的大部分风险，他们可以自由提出有趣的策略，以发起贷款释放首都。借款人可能会被吸引到最初负担得起的抵押贷款中，其中付款将在三年，五年或七年中飞涨预告片（特殊低利率将持续到抵押的第一年或两年）可调节的抵押贷款（武器）。

随着房地产市场在2005年和2006年的高峰时代，预告率，武器和兴趣贷款越来越多地推向房主。更少的借款人质疑这些条款，并被几年内再融资的前景所吸引（以巨大的利润，论点说），使他们能够进行任何必要的付款。借款人在蓬勃发展的住房市场中没有考虑的是，任何降低房屋价值都会使借款人无法构成一个站不住脚的组合气球付款以及更高的抵押贷款。

当房地产向所有人开火时，不可能忽略一个靠近家的市场气缸。在五年的时间里，许多领域的房价从字面上翻了一番，几乎没有购买或再融资的人在竞赛中落后于该市场赚钱的人。抵押贷款人知道这一点，并提出了更加积极的推动力。新房屋的建造不够快，房屋建筑商的股票飙升。

仅在2006年，CDO市场主要由次级债务确保了，其发行量超过6000亿美元。那是十多年前发行的10次以上。虽然流动性不足，这些证券在二级市场，很高兴将它们停放在大机构资金以他们的市场利率。

裂缝开始出现

2006年中期，裂缝开始出现。新的房屋销售停滞不前的销售价格停止了他们的攀登。尽管历史上仍然很低，但利率仍在上升，通货膨胀恐惧威胁到将其提高。已经完成了所有易于不可分割的抵押贷款和再融资，并且第一个摇摇欲坠的武器在12到24个月前写了，开始重置。

默认利率开始急剧上升。突然，CDO看上去对投资者寻找收益率并没有那么吸引力。毕竟，许多CDO被重新包装了很多次，以至于很难分辨出实际上有多少次级曝光。

简单信用的紧缩

不久之后，消息传来了会议室对主要新闻的讨论。几十个抵押贷款人（不再有急切的二级市场或投资银行出售其贷款）被切断成为主要资金来源的资金，迫使他们关闭了业务。结果，CDO从流动性不足。

面对所有这些财务不确定性，投资者变得更加规避风险并看着放松在潜在危险的MBS和任何固定收入的安全性中的职位风险溢价对于感知的风险水平。投资者大批投票表明次级风险不是值得承担的风险。

在这个飞往质量，三个月财政账单成为新的必备固定收益产品，产量在几天之内下降了1.5％。甚至比购买政府支持的债券（和短期）更值得注意的是传播在相似期之间公司债券和T-Bills，从大约35基点在不到一周的时间内超过120个基点。

这些变化对未经训练的眼睛似乎很小或没有损害，但是在现代的固定收益市场（杠杆是国王，廉价信贷仅是当前的小丑），这种范围的举动可能会造成重大损害。这是几个崩溃的说明对冲资金。

许多机构资金面临利润神经银行的抵押电话迫使他们出售其他资产，例如股票和债券，以筹集现金。销售压力增加了股票市场，因为在几周内，全球主要的股票平均水平受到了急剧下降，这实际上阻碍了实现的强劲市场道琼斯工业平均（djia）在2007年7月至历史高潮。

为了帮助阻止紧缩的影响，美国，日本和欧洲的中央银行帮助银行解决了流动性问题，并通过注入数百万美元的现金来帮助稳定金融市场。美联储还削减了折扣窗口费率，使其更便宜金融机构要从美联储借资金，为其运营增加流动性，并帮助挣扎的资产。所有这些都有助于稳定市场。

底线

CDO或其他类似的车辆没有天生的错误或不好，可以使风险多样化并开放资本市场。但是，滥用或煮熟的策略可能导致灾难。2008年危机之后为了减轻另一种崩溃的风险，进行了金融改革以收紧抵押贷款市场。其中包括：

• 更严格的贷款限制
• 确保银行通过压力测试
• 禁止机构进行风险投资

尽管美联储提高率在19009年大流行时降低经济的费率的举动可能会放慢住房市场的速度，但经济可以更好地处理较高的贷款量，因为抵押贷款不再使用过去的次级策略来提高抵押贷款。