什么是房子的卖空？过程，替代方案和错误以避免

什么是卖空？

房地产的卖空是要价的要价，其要价低于当前所有者抵押贷款的应付金额。

卖空通常是经济困难的房主的迹象止赎。

卖空的所有收益都捐给了贷方。然后，贷方有两种选择 - 原谅剩余的平衡或追求缺陷判断这要求前房主向贷方支付全部或部分差额。在某些州，价格差异必须宽恕。

了解卖空

通常会发生短销售当房主在财务困扰并错过了一项或多项抵押贷款。止赎程序可能正迫在眉睫。

当住房市场处于较低时期，例如2017-2009金融危机，这导致房屋价格在许多地区下降和销售放缓。

例如，如果房地产价值下降，房主可能最终以150,000美元的价格出售房屋，而抵押贷款还剩下17.5万美元。 $ 25,000的差额（少于任何关闭还有其他出售费用）称为缺陷平衡。

贷方签字

在该过程开始之前，抵押贷款人必须签署执行卖空的决定，有时被称为预遗产前销售。

抵押贷款人通常是银行或信用合作社，要求抵押持有人提交文件，以解释卖空的原因。未经贷方事先批准，不会发生任何卖空。

卖空往往是漫长的和文书工作密集的交易，最多需要四个月的时间进行处理。他们对房主的不利信用等级作为止赎。

特殊考虑

卖空会伤害一个人的信用评分小于止赎，但仍然是负面的信用标记。信贷公司表示未支付的任何类型的财产销售都是对分数的折扣。销售短，止赎和丧失抵押品赎回权的行为所有这些都损害了个人的信用评级。

卖空并不总是否定剩余的抵押债务。抵押有两个部分。第一个是留置权针对用于获得贷款的财产。留置权保护贷方，以防借款人无法偿还贷款。它使贷款机构有权出售财产进行还款。抵押的这一部分被放弃在卖空中。

抵押的第二部分是承诺还款。贷方仍然可以通过新票据或收集缺陷来强制执行此部分。无论如何，贷方必须批准卖空，这意味着借款人有时是一时兴起的。

卖空与止赎

对于落后于抵押贷款的房主来说，卖空或丧失抵押品赎回权是两个可能的结果水下，或两者兼而有之。无论哪种情况，所有者都被迫与房屋分开，但是时间表和后果是不同的。

止赎的工作方式

在止赎中，贷方在借款人未能付款后抓住了房屋。与卖空不同，仅贷方就会发起止赎。止赎是贷方的最后选择。

在这种情况下，贷方收回了房屋，希望最终对抵押贷款进行投资。与大多数短销售额不同，在房主放弃房屋之后，许多止赎。如果乘员仍在家里，则将被贷方驱逐出境。

一旦贷方可以进入房屋，它就会订购评价并将其出售。

止赎通常需要更少的时间完成，因为贷方想要清算资产很快。在公共受托人销售中，甚至可以拍卖取消抵押品房屋。

根据情况，经历丧失抵押品赎回权的房主必须等待两到七年才能购买另一所房屋。丧失抵押品赎回权保留在一个人的信用报告七年。

卖空的工作方式

在卖空过程中，苦恼的房主通常会留在家里。

经过卖空的房主可能有某些限制，有资格立即购买另一所房屋。

虽然止赎实质上可以让您离开家，但对您的财务未来产生了严重的后果，例如必须宣布破产和销毁您的信用 - 销售卖空是劳动力密集的。但是，卖空涉及的额外工作的回报可能值得。

卖空替代品

在辞职之前进行卖空，请与您的贷方讨论修订的付款计划的可能性或贷款修改。这些选择之一可能使您可以留在家里并重新站起来。

获得贷款修改可能会暂时降低您的信用评分，任何新信用申请都会降低您的信用评分。

如果您有私人抵押保险（PMI）。购买不到20％的房屋的许多房主都需要与房屋一起购买PMI。如果PMI公司认为您有机会从当前的财务状况中恢复过来，它可能会向您的贷方提供资金，以使您的付款保持最新状态。最终，您必须偿还进步。

卖空过程

完成卖空是必要的几个步骤。

说服贷方

在开始过程之前，苦苦挣扎的房主应考虑贷方同意与他们合作进行卖空的可能性。贷方不需要合作。

财务问题的根源应该是新的，例如健康问题，工作损失或离婚，而不是当购房者最初申请贷款时未披露的东西。贷方不会同情不诚实的借款人。

但是，如果您觉得自己是掠夺性贷款惯例，即使您购买房屋以来您没有任何重大的金融灾难，您也可以将贷方交易卖空。

请注意其他可能阻止卖空销售的情况。如果你不在默认在您的抵押贷款上，贷方可能不批准卖空。另外，如果贷方确定他们可以从您的房屋中取消抵押品而不是卖空销售，则可能不会批准卖空。如果有人签名抵押，贷方将使您的固定人在考虑卖空之前负责付款。

如果您认为卖空是您的唯一选择，请致电您的贷方或银行与决策者交谈，而不仅仅是一个客户服务代表。与您的抵押贷款官员和贷方交谈减轻损失部门。如果贷方愿意考虑卖空，您可以继续创建卖空提案并找到买家。

咨询专业人士

您可能想咨询律师，税务专家和房地产经纪人。虽然这些是高价的专业服务，但如果您尝试处理复杂的卖空交易您自己，您可能会发现自己陷入更大的财务困境。

您也许可以从房屋的销售收益中支付这些服务费。习惯于处理卖空交易的专业人员将能够为您提供有关如何付款的指导。

设定价格

设定要价时，请确保考虑出售的成本财产从销售中需要的总金额。当然，您想以尽可能接近抵押贷款价值出售房屋，但是在下跌的市场中，可能会有一个缺口。

在某些州，即使在卖空后，银行也希望您还清全部或部分短缺。

收集您的文件并找到买家

收集所有您需要的文件证明您的财务困难给贷方。这些可能包括银行对帐单，医疗费用，付款存根，您以前的工作的终止通知或离婚法令。

提出建议取决于您。请注意，贷方最终必须在收到所有详细信息后批准卖空，因为贷方是收益的接收者。由于找到买家是您的责任，请联系房地产经纪人，以帮助您找到某人购买房屋。

将您的建议提交给银行

有了买家和必要的文书工作后，您就可以将买方的报价和建议提交给银行。

除了您不良财务状况的文件，您的建议还应包括一封艰辛的信，以解释阻止您制作的情况抵押贷款。您想说服他们您的财务状况，同时也吸引了银行。

请注意将您的财务信息提交给贷方。如果它不批准卖空，它可能会使用您的财务信息来尝试在止赎程序中从您身上赚钱。如果您还有现金资产，您可能希望使用它们继续进行抵押贷款或弥补销售价格和抵押贷款金额之间的短缺。

经验丰富的律师可以帮助您浏览详细信息。

由于需要贷款人的批准，短销售额可能比常规房屋销售需要更长的时间。当您在等待贷方的答案时，买方可能会找到另一个财产。如果卖空交易进行，请咨询国税局（IRS），以查看您是否必须在短缺时缴税。

别忘了卖空仍然会影响您的信用评分。您在卖空之前错过的抵押贷款付款的月份可能会显示为您的拖欠付款信用报告。由银行决定要报告的内容取决于银行，因此要说服银行不要报告您的违约付款是符合您的最大利益。

如果您在大大落后，您的银行可能会在这方面慷慨大方。

买家和投资者的卖空策略

卖空可以为买家提供出色的机会，以降低价格获得房屋。以下是一些技巧，可以帮助您在考虑卖空财产时做出明智的决定。

学习如何找到它们

大多数短售房地产由房地产经纪人和房地产网站列出。某些清单可能不会被广告宣传为卖空，因此您可能必须在列表中寻找线索。它可以表示要获得银行批准。

经验丰富的房地产经纪人可以在查找和关闭卖空财产方面产生很大的影响。专门从事卖空销售的代理商可能拥有短销售和止赎资源（SFR）认证，这是由全国房地产经纪人协会（NAR）。

该认证的持有人在短销售和止赎中有专门的培训谈判与贷方和保护买家。

准备快点等待

对于买方和卖方来说，短暂的销售是复杂的，耗时的交易。贷方批准卖空可能需要数周或几个月的时间，许多提交报价的买家最终会取消，因为该过程需要太长。

卖空交易规则因州而异，但这些步骤通常包括：

• 卖空包：借款人必须通过向其贷方提交财务方案来证明财务困难。该计划包括财务报表，描述卖方艰辛的信以及包括纳税申报表的财务记录，W-2，工资单和银行对帐单。
• 卖空要约：一旦卖方接受潜在买家的要约，上市代理就将贷方发送给贷方上市协议，执行的购买优惠，买家的预批准信，副本保证金检查和卖方的卖方套餐。如果软件包缺少任何内容，则是因为未提交文档或由于银行部分的备案错误，因此该过程将被延迟。
• 银行处理：该银行对要约的审查可能需要数周到几个月。最后，它将批准或否认它。仅仅因为卖方接受要约并不意味着银行将同意价格。如果银行认为它可以通过止赎程序赚更多的钱，它将拒绝要约。

卖空的优点和缺点

卖空允许房主处置损失价值的财产。尽管他们没有收回抵押贷款的成本，但卖空允许买方逃脱止赎，这可能会对他们的信用评分更加损害。在某些情况下，贷方可能将剩余的债务作为损失，从而减轻所有者的债务负担。

卖空还使房主可以减少出售房屋时支付的费用。在大多数情况下，这些费用是物业所有者出售财产时的义务。在卖空中，这些费用由贷方支付。

对于买家而言，卖空的好处是显而易见的：他们从有动力出售该物业的贷方获得房屋的折扣价。另一方面，买家必须做更多的作业。短销售通常不会与常规销售相同的披露，这取决于潜在的买家来确定财产的任何问题。

避免的错误

卖空中的房屋将原样出售，没有正常房地产销售的强制卖方义务。由于短销售额没有正常房屋销售的典型披露，因此准许买家检查物业并确定任何故障。卖空房屋的条件可能比市场上普通房屋更糟糕，这使得确定任何问题更重要。

准买家也可能在关闭之前没有足够的时间。如前所述，卖空往往比普通房屋销售需要更多的工作，这意味着它们也可能需要更长的时间才能关闭。买家应小心，以确保他们有时间在销售结束之前完成该过程。

都是数字

在房地产投资据说这笔钱是在买入中的。这意味着良好的购买价格通常是成功交易的关键。如果您可以以良好的价格获得财产，那么您会增加卖出销售的几率。另一方面，如果购买价格处于高端，您将观看利润率侵蚀。

您应该能够购买该物业，使其处于良好状态，并以有利可图的价格出售。投资者需要能够快速转身和出售房屋（以低于市场的方式卖掉），而良好的购买价格使这成为可能。

但是，购买价格只是一个重要数字。您还必须进行其他一些计算，包括：

维修和翻新成本

这些费用会因物业状况和您的计划而有所不同。花时间和精力来制定现实的预算是值得的，因为这是确定投资是否可以赚钱所需的数字之一。

考虑的费用包括材料，人工，许可证，检查费，清除垃圾，存储成本和垃圾箱租金。良好的检查（在购买之前）可以提醒您任何大费用，例如破裂的基础，故障的布线或广泛的白蚁损坏。

修复值之后（ARV）

ARV是对进行任何维修和翻新后对物业的公平市场价值（FMV）的估计。投资者查看这个数字，以确定财产是否具有利润潜力。

评估财产ARV的最佳方法是查看比较（compss）。这些房屋最近在该地区出售（通常距离主题属性一英里），在平方英尺（例如卧室和浴室的数量）方面具有相似的特征。

携带成本

携带费用是您持有该财产的费用。您拥有该财产的时间越长，您将花在承载成本上的越多，其中包括：

• 按揭付款（包括兴趣）
• 财产税
• 房主保险
• 公寓和关联费
• 公用事业（电气，气体，水，下水道，垃圾）

确定盈利能力

为了使投资有利可图，您的成本总和（购买价格，维修和翻新成本以及携带成本）必须低于ARV。如果您的成本接近或高于ARV，则很难或不可能获利。您可以通过减去购买价格，维修和翻新成本以及从ARV承担成本来确定潜在的利润：

利润= ARV - 购买价格 - R＆R成本 - 承担费用

房地产投资者可能期望在财产上获得至少20％的利润。有些使用指南来评估各种住房市场的物业。根据这些准则，总投资（购买价格，维修和翻新成本以及携带成本）不应超过：

• 在房屋价值上升的市场中，ARV的80％
• 在平坦市场中，ARV的70％至75％
• 在房屋价值下降的市场中，ARV的60％至65％

例如，如果房地产的ARV为20万美元，那么您的总投资应限制在一个上升的市场上约为160,000美元，在平坦市场上的140,000美元，而在价值下降的市场中，您的总投资应限制为120,000美元。

各种投资水平用于降低不断变化的市场状况的风险。您可以在不断上升的市场中冒险冒险，因为您更有可能在出售时获得ARV或更高的风险。在下降的市场中，您不太可能获得ARV，因此您的投资应该较小。

底线

卖空是房主以低于财务困扰的未偿还抵押贷款的价格出售房屋。购买卖空物业可以为投资者提供绝佳的机会。卖空房屋的状况可能比止赎房屋更好，导致维修成本较低，以提高房屋的可销售性。

但是，短销售可能是一个漫长的过程。请与经验丰富的房地产经纪人联系，以帮助您确定公平报价并与银行进行谈判。此外，随着税法不断变化，请考虑咨询认证的公共会计师（CPA）熟悉房地产投资和相关税法。