การจำนองย้อนกลับ: เครื่องมือการเกษียณอายุ

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านของคุณและมีอายุอย่างน้อย 62 ปีจำนองช่วยให้คุณสามารถกู้ยืมเงินกับความยุติธรรมในบ้านของคุณที่คุณไม่ต้องชำระคืนในช่วงชีวิตของคุณตราบใดที่คุณอาศัยอยู่ในบ้านและยังไม่ได้ขาย หากคุณต้องการเพิ่มจำนวนเงินที่มีอยู่เพื่อเป็นทุนในการเกษียณอายุของคุณ แต่ไม่ชอบความคิดในการชำระเงินด้วยเงินกู้การจำนองย้อนกลับเป็นตัวเลือกที่ควรพิจารณา อย่างไรก็ตามยังมีความเสี่ยงค่าใช้จ่ายและข้อผิดพลาดที่ต้องระวัง

วิธีการจำนองย้อนกลับทำงานอย่างไร

ด้วยการจำนองย้อนกลับกผู้ให้กู้ชำระเงินให้กับเจ้าของบ้านตามเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าในบ้าน เมื่อเจ้าของบ้านตายหรือย้ายออกจากที่พักหนึ่งในสามสิ่งสามารถเกิดขึ้นได้:

1. เจ้าของบ้านหรือทายาทสามารถขายบ้านเพื่อชำระเงินกู้
2. เจ้าของบ้านหรือทายาทสามารถรีไฟแนนซ์ได้เงินกู้ที่มีอยู่เพื่อรักษาบ้าน
3. ผู้ให้กู้สามารถได้รับอนุญาตให้ขายบ้านเพื่อชำระยอดเงินกู้

ในขณะที่มีหลายประเภทการจำนองย้อนกลับรวมถึงผู้ที่เสนอโดยผู้ให้กู้ส่วนตัวพวกเขามักจะแบ่งปันคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

• เจ้าของบ้านที่มีอายุมากกว่าจะได้รับเงินกู้จำนวนมากกว่าเจ้าของบ้านที่อายุน้อยกว่า บ้านที่มีราคาแพงกว่ามีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อขนาดใหญ่
• ต้องจำนองย้อนกลับหนี้หลักต่อสภา- ผู้ให้กู้รายอื่นจะต้องได้รับการชำระคืนหรือตกลงที่จะให้สินเชื่อของพวกเขาแก่ผู้ถือจำนองหลัก
• ค่าธรรมเนียมทางการเงินสามารถรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายของเงินกู้
• ผู้ให้กู้สามารถร้องขอได้การชำระคืนหากเจ้าของบ้านล้มเหลวรักษาทรัพย์สินล้มเหลวรักษาทรัพย์สินให้กับผู้ประกันตนไม่สามารถจ่ายเงินได้ภาษีทรัพย์สินประกาศการล้มละลายละทิ้งทรัพย์สินหรือกระทำการฉ้อโกง ผู้ให้กู้อาจขอชำระคืนหากบ้านถูกประณามหรือหากเจ้าของบ้านเพิ่มเจ้าของใหม่ให้กับสถานที่ให้บริการชื่อ-ผู้เช่าช่วงทั้งหมดหรือบางส่วนของทรัพย์สินเปลี่ยนทรัพย์สินการแบ่งเขตการจำแนกประเภทหรือนำเงินกู้เพิ่มเติมออกจากทรัพย์สิน

สินเชื่อ HECM

การจำนองย้อนกลับมีมาตั้งแต่ปี 1960 แต่การจำนองย้อนกลับที่พบบ่อยที่สุดคือผู้ประกันตนของรัฐบาลกลางการจำนองการแปลงบ้าน (HECM)- การจำนองเหล่านี้มีการเสนอครั้งแรกในปี 1989 และจัดทำโดยกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD)-

HECMS เป็นเพียงการจำนองย้อนกลับที่ออกโดยรัฐบาลกลางซึ่ง จำกัด ต้นทุนให้ผู้กู้และรับประกันว่าผู้ให้กู้จะปฏิบัติตามภาระผูกพัน ข้อเสียเปรียบหลักของ HECMS คือจำนวนเงินกู้สูงสุดมี จำกัด

สินเชื่อที่ไม่ใช่ HECM

การจำนองย้อนกลับที่ไม่ใช่ HECM มีให้บริการจากสถาบันสินเชื่อที่หลากหลาย ข้อได้เปรียบหลักของการจำนองย้อนกลับเหล่านี้คือพวกเขาเสนอสินเชื่อในจำนวนที่สูงกว่าขีด จำกัด HECM หนึ่งในข้อเสียของสินเชื่อที่ไม่ใช่ HECM คือพวกเขาไม่ได้เป็นผู้ประกันตนของรัฐบาลกลางและอาจมีราคาแพงกว่าสินเชื่อ HECM อย่างมีนัยสำคัญ

ค่าใช้จ่ายสินเชื่อรายปีรวมใน HECM

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเมื่อรัฐบาลกำหนด HECM และค่าใช้จ่ายในการกำเนิดของเงินกู้ HECM นั้น จำกัด อยู่ที่ 2% ของมูลค่าของบ้านค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเงินกู้ยังคงแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้นอกจากนี้ในการมองหาผู้ให้กู้ผู้กู้จะต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายในการปิดของบุคคลที่สามประกันจำนองและค่าบริการ

เพื่อช่วยเหลือผู้กู้ในการเปรียบเทียบค่าจำนองรัฐบาลกลางความจริงในการกระทำการให้ยืมกำหนดให้ผู้ให้บริการจำนองนำเสนอผู้กู้ที่มีการเปิดเผยค่าใช้จ่ายในรูปแบบของต้นทุนสินเชื่อรายปีทั้งหมด (TALC)- ใช้หมายเลขนี้เมื่อการเปรียบเทียบสินเชื่อจากผู้ขายที่แตกต่างกัน- เพียงจำไว้ว่าค่าใช้จ่ายจริงของการจำนองย้อนกลับจะขึ้นอยู่กับตัวเลือกรายได้ที่เลือก

HECMS มีตัวเลือกรายได้หลายอย่าง

HECM Reverse Mortgages ให้ตัวเลือกการสร้างรายได้ที่หลากหลายที่สุดรวมถึงการจ่ายเงินก้อน-วงเงินสินเชื่อ, เงินสดล่วงหน้ารายเดือนหรือการรวมกันของสิ่งเหล่านี้

สายเครดิตอาจเป็นคุณสมบัติที่น่าสนใจที่สุดของเงินกู้ HECM เนื่องจากจำนวนเงินที่ผู้กู้เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปความสนใจ- สินเชื่อที่ไม่ใช่ HECM เสนอตัวเลือกรายได้น้อยลง

อัตราดอกเบี้ยของ HECM

ที่อัตราดอกเบี้ยบน HECMS เชื่อมโยงกับหนึ่งปีคลังสหรัฐฯอัตราความปลอดภัย ผู้กู้มีตัวเลือกในการเลือกอัตราดอกเบี้ยที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ทุกปีหรือทุกเดือน

การเปลี่ยนแปลงของอัตราการปรับเปลี่ยนรายปีในอัตราเดียวกับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงในอัตราการรักษาความปลอดภัยของกระทรวงการคลังของสหรัฐอเมริกาหนึ่งปี อัตราการปรับรายปีนี้ต่อยอดอยู่ที่ 2% ต่อปีหรือ 5% ตลอดอายุการใช้งานของเงินกู้ รายเดือนการจำนองอัตราปรับได้ (ARM)เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าแขนและปรับในแต่ละเดือน มันสามารถเลื่อนขึ้นหรือลง 10% ตลอดชีวิตของเงินกู้

การจำนองย้อนกลับสามารถช่วยผู้สูงอายุได้หรือไม่?

การวิจัยการวิจัยผลกระทบและประโยชน์ของการจำนองย้อนกลับสำหรับผู้สูงอายุมีข้อสรุปที่หลากหลาย

ในการสรุปสถาบัน Brookings ของการวิจัยนี้พบว่ามีการศึกษาหลายชิ้นระบุว่าการจำนองย้อนกลับสามารถเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคอย่างชัดเจน เปอร์เซ็นต์ของครัวเรือนที่จะได้รับประโยชน์จากการจำนองย้อนกลับเป็นสาเหตุของการอภิปราย: การศึกษาบางอย่างยืนยันว่ามีเพียง 9% ของผู้สูงอายุที่จะได้รับประโยชน์ในขณะที่คนอื่น ๆ ให้จำนวนนี้สูงถึง 80% การศึกษาส่วนใหญ่ระบุว่าการจำนองย้อนกลับจะเป็นประโยชน์ต่อครัวเรือนที่มีรายได้ต่ำที่สุด นี่ไม่ใช่เพียงเพราะเงินที่ครัวเรือนเหล่านี้ได้รับจากการจำนองย้อนกลับสามารถนำมาใช้เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายด้านการดูแลสุขภาพที่หายนะ แต่ยังเป็นเพราะมีประโยชน์ทางจิตวิทยาและสุขภาพที่เกี่ยวข้องกับการอยู่บ้านต่อไป

การศึกษา Brookings เดียวกันยังระบุด้วยว่าอันตรายของการยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับการจำนองย้อนกลับมักจะพูดเกินจริงในสื่อ แม้ว่าหน่วยงานท้องถิ่นอาจเริ่มดำเนินการตามกฎหมายกับเจ้าของบ้านสำหรับการไม่ชำระภาษี แต่ก็มีเพียงไม่กี่คน ในปีที่ผ่านมาถึงปี 2562 ประมาณ 18% ของการจำนองย้อนกลับสิ้นสุดลงในการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่ 75% ของสิ่งเหล่านี้เป็นเพราะเจ้าของบ้านออกจากบ้าน ส่วนที่เหลืออีก 25% เป็นเพราะเจ้าของบ้านไม่ได้จ่ายภาษีทรัพย์สิน บ่อยครั้งที่ผู้ให้กู้มีแรงจูงใจในการทำงานร่วมกับเจ้าของบ้านเพื่อแก้ไขการไม่ชำระภาษีเนื่องจากการยึดสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายสูง

การศึกษาโดยสมาคมการวางแผนทางการเงินได้ข้อสรุปว่ารวมถึงการจำนองย้อนกลับซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการเกษียณอายุผลงานอาจลดการสัมผัสกับความผันผวนของตลาดที่เป็นอันตราย ตรงกันข้ามกับความคาดหวังการศึกษานี้พบว่าการเกษียณอายุกลยุทธ์ที่ใช้การจำนองย้อนกลับเป็นแหล่งเงินสดทางเลือกไปยังพอร์ตการลงทุนแบบดั้งเดิมถือเป็นประโยชน์สูงสุดสำหรับชาวอเมริกันที่ร่ำรวยจำนวนมากซึ่งถูกกำหนดโดยเฉพาะที่มีมูลค่า 100,000 ถึง 1.5 ล้านดอลลาร์ในสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ แทนที่จะใช้การจำนองย้อนกลับเป็นทางเลือกสุดท้ายงานวิจัยนี้ชี้ให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เกษียณอายุที่ร่ำรวยก็สามารถได้รับประโยชน์จากการจำนองย้อนกลับ

โดยรวมแล้วฉันทามติในปัจจุบันในหมู่นักวิจัยดูเหมือนว่าจะมีช่องว่างระหว่างผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้นจากการจำนองย้อนกลับและความต้องการต่ำสำหรับพวกเขา กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้เกษียณหลายคนที่อาจถือว่าการจำนองย้อนกลับเป็นกึ่งก่อนหน้านี้ข้อเสนอที่มีความเสี่ยงจะได้รับประโยชน์จากหนึ่ง

บรรทัดล่าง

การออกเงินกู้กับบ้านของคุณเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ที่จะส่งผลกระทบต่อการเงินปัจจุบันของคุณและอสังหาริมทรัพย์ที่คุณปล่อยให้ทายาทของคุณ มีค่าใช้จ่ายมากมายรวมถึงการกำเนิดเงินกู้การให้บริการและความสนใจ

คุณต้องจำไว้ว่าด้วยการจำนองย้อนกลับหนี้ของคุณจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปเนื่องจากดอกเบี้ยเงินกู้ หากคุณเปลี่ยนใจเกี่ยวกับเงินกู้หรือจำเป็นต้องย้ายออกจากทรัพย์สินเนื่องจากเหตุผลด้านสุขภาพเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินจะถูกใช้เพื่อชำระจำนองย้อนกลับ ขึ้นอยู่กับขนาดของเงินกู้และมูลค่าของทรัพย์สินอาจมีเงินเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยหลังจากชำระคืนเงินกู้

ก่อนที่จะออกจำนองย้อนกลับคุณควรค้นคว้าหัวข้ออย่างละเอียดเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายจากผู้ให้กู้ที่หลากหลายและอ่านทั้งหมดเอกสารการเปิดเผยข้อมูล- ในขณะที่การลงทุนรายได้จากการจำนองย้อนกลับโดยทั่วไปไม่แนะนำให้ใช้เนื่องจากจำเป็นต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายของเงินกู้บวกกับดอกเบี้ยรายได้จากการจำนองย้อนกลับอาจให้โอกาสในการปรับแต่งองค์ประกอบอื่น ๆ ของพอร์ตการลงทุนของคุณ ก่อนที่จะสมมติว่าการจำนองให้พิจารณากระแสเงินสดที่การจำนองย้อนกลับจะให้และทบทวนผลกระทบที่แหล่งรายได้ใหม่นี้จะมีต่อกลยุทธ์การลงทุนโดยรวมของคุณ