อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: วัวเงินสดหรือหลุมเงิน?

ผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับสินทรัพย์ใด ๆ เผชิญกับการตัดสินใจอย่างต่อเนื่องว่าจะซื้อขายหรือถือ และการตัดสินใจเหล่านั้นขึ้นอยู่กับการประเมินทรัพย์สินที่เป็นปัญหา ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้กระแสเงินสดลดราคาหรือการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่วิธีการคล้ายกับการประเมินมูลค่าหุ้นหรือพันธบัตร ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือกระแสเงินสดมาจากพื้นที่เช่าซื้อเมื่อเทียบกับการขายผลิตภัณฑ์และบริการ

อสังหาริมทรัพย์บริษัท ลงทุนได้พัฒนาซับซ้อนแบบจำลองการประเมินมูลค่าเพื่อช่วยเหลือพวกเขาในการตัดสินใจของพวกเขา อย่างไรก็ตามด้วยการใช้เครื่องมือสเปรดชีตบุคคลสามารถสร้างการประเมินมูลค่าที่เพียงพอสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ส่วนใหญ่-รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อมาเพื่อให้บริการเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัย-

อ่านเพื่อค้นหาว่านักลงทุนคนใดสามารถสร้างการประเมินมูลค่าที่น่าพอใจพอที่จะวัชพืชผ่านโอกาสการลงทุนในอนาคต

การประเมินมูลค่าส่วนบุคคล

บุคคลบางคนรู้สึกว่าการสร้างการประเมินค่านั้นไม่จำเป็นหากได้รับการรับรองการประเมินเสร็จสิ้นแล้ว อย่างไรก็ตามการประเมินมูลค่าของนักลงทุนอาจแตกต่างจากผู้ประเมินราคาด้วยเหตุผลหลายประการ

นักลงทุนอาจมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับความสามารถของทรัพย์สินในการดึงดูดผู้เช่าหรืออัตราการเช่าผู้เช่าเต็มใจที่จะจ่าย ในฐานะผู้ซื้อหรือผู้ขายที่คาดหวังนักลงทุนอาจรู้สึกว่าทรัพย์สินมีความเสี่ยงมากกว่าหรือน้อยกว่าผู้ประเมินราคา

ผู้ประเมินราคาดำเนินการประเมินมูลค่าแยกต่างหาก ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายในการแทนที่คุณสมบัติการเปรียบเทียบล่าสุดและธุรกรรมที่เทียบเคียงได้และวิธีการรายได้- วิธีการบางอย่างเหล่านี้มักจะล้าหลังตลาดประเมินมูลค่าต่ำกว่าระหว่างแนวโน้มขาขึ้นและสินทรัพย์ที่มากเกินไปในแนวโน้มขาลง

การค้นหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการค้นหาคุณสมบัติที่มีมูลค่าไม่ถูกต้องจากตลาด นี่มักจะหมายถึงการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในระดับที่เกินความคาดหวังของตลาด การประเมินมูลค่าควรให้การประเมินศักยภาพการสร้างรายได้ที่แท้จริงของทรัพย์สิน

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการรายได้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์นั้นคล้ายคลึงกับกระบวนการประเมินมูลค่าหุ้นพันธบัตรหรือการลงทุนที่สร้างรายได้อื่น ๆ นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ใช้ไฟล์กระแสเงินสดลดราคา(DCF) วิธีการกำหนดสินทรัพย์มูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV)-

NPV เป็นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในดอลลาร์ในปัจจุบันที่จะบรรลุผลของนักลงทุนผลตอบแทนที่ปรับความเสี่ยง- NPV ถูกกำหนดโดยการลดราคากระแสเงินสดเป็นระยะสำหรับเจ้าของโดยนักลงทุนอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ(rror) เนื่องจาก RROR เป็นอัตราผลตอบแทนที่ต้องการของนักลงทุนสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องมูลค่าที่ได้รับเป็นมูลค่าที่ปรับความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนรายบุคคล ด้วยการเปรียบเทียบมูลค่านี้กับราคาในตลาดนักลงทุนสามารถตัดสินใจซื้อถือหรือขายได้

ค่าสต็อกมาจากการลดเงินปันผลมูลค่าพันธบัตรโดยการลดการชำระเงินคูปองดอกเบี้ย คุณสมบัติมีมูลค่าโดยการลดราคาเงินสดสุทธิโฟลว์หรือเงินสดที่มีให้สำหรับเจ้าของหลังจากค่าใช้จ่ายทั้งหมดถูกหักออกจากรายได้การเช่า การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการประเมินรายได้จากการเช่าทั้งหมดแล้วหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จำเป็นในการดำเนินการและรักษาสัญญาเช่าเหล่านั้น

ทำลายสัญญาเช่า

ประมาณการรายได้ทั้งหมดมาจากสัญญาเช่าโดยตรง สัญญาเช่าเป็นข้อตกลงตามสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้าน ค่าเช่าและค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามสัญญาทั้งหมด (การเพิ่มระดับ) จะถูกสะกดออกมาในสัญญาเช่ารวมถึงตัวเลือกสำหรับพื้นที่และเช่าสัมปทาน เจ้าของยังชดใช้ค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดจากผู้เช่า วิธีการรวบรวมรายได้นี้ยังระบุไว้ในสัญญาเช่า สัญญาเช่าหลักสามประเภท:

• สัญญาเช่าบริการเต็มรูปแบบ
• สัญญาเช่าสุทธิ
• สัญญาเช่า Triple-Net (NNN)

ในสัญญาเช่าบริการเต็มรูปแบบ (เรียกอีกอย่างว่าสัญญาเช่าขั้นต้น) ผู้เช่าไม่จ่ายอะไรนอกจากค่าเช่า ในสัญญาเช่าสุทธิผู้เช่ามักจะจ่ายส่วนของค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นสำหรับช่วงเวลาหลังจากที่พวกเขาย้ายเข้าสู่ทรัพย์สิน ในสัญญาเช่า Triple-Net ผู้เช่าจ่ายกโปรรีนส่วนแบ่งของค่าใช้จ่ายทรัพย์สินทั้งหมด

ต่อไปนี้เป็นประเภทของค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาเมื่อเตรียมการประเมินรายได้:

• ค่าเช่า
• ต้นทุนการจัดการ
• ต้นทุนเงินทุน

ค่าเช่าหมายถึงค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการดึงดูดผู้เช่าและดำเนินการเช่า ค่าใช้จ่ายในการจัดการหมายถึงค่าใช้จ่ายระดับอสังหาริมทรัพย์เช่นสาธารณูปโภคการทำความสะอาดภาษี ฯลฯ รวมถึงค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ รายได้น้อยลงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเท่ากับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ(NOI) NOI คือกระแสเงินสดที่ได้มาจากการดำเนินงานปกติของทรัพย์สิน กระแสเงินสดจะได้มาจากการลบต้นทุนเงินทุนออกจาก NOI ต้นทุนเงินทุนเป็นค่าใช้จ่ายเงินทุนเป็นระยะเพื่อรักษาทรัพย์สิน เหล่านี้รวมถึงเงินทุนใด ๆ สำหรับค่าคอมมิชชั่นการปรับปรุงผู้เช่าหรือเงินสำรองสำหรับการอัพเกรดทรัพย์สินในอนาคต

ตัวอย่างการประเมินค่า

เมื่อมีการกำหนดกระแสเงินสดเป็นระยะพวกเขาสามารถลดราคากลับเพื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน รูปที่ 1 แสดงการออกแบบการประเมินค่าอย่างง่ายที่สามารถปรับให้เป็นค่าคุณสมบัติส่วนใหญ่

การสันนิษฐาน	ค่า	การสันนิษฐาน	ค่า
การเติบโตของรายได้ YR1-10 (G)	4%	การเติบโตของรายได้ YR11+ (G)	3%
rror (k)	13%	ค่าใช้จ่าย % ของรายได้	40%
ค่าใช้จ่ายทุน	$ 10,000	อัตราการพลิกกลับ (กก.)	10%

รูปที่ 1

การประเมินมูลค่าจะถือว่าเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ค่าเช่ารายปีที่ $ 100,000 ในปีที่หนึ่งซึ่งเพิ่มขึ้น 4% ต่อปีและ 3% หลังจากปี 10 ค่าใช้จ่ายประมาณ 40% ของรายได้ ทุนสำรองทุนมีการจำลองที่ $ 10,000 ต่อปี ที่อัตราคิดลดหรือ RROR ตั้งไว้ที่ 13% อัตราการใช้เงินทุนสำหรับการพิจารณามูลค่าการกลับรายการของทรัพย์สินในปีที่ 10 ประมาณ 10% ในคำศัพท์ทางการเงินสิ่งนี้อัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากับ KG โดยที่ K เป็น RROR ของนักลงทุน (อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ) และเป็นการเติบโตของรายได้ที่คาดหวัง KG เป็นที่รู้จักกันในนามผลตอบแทนรายได้ที่ต้องการของนักลงทุนหรือจำนวนเงินผลตอบแทนทั้งหมดที่จัดทำโดยรายได้

มูลค่าของทรัพย์สินในปีที่ 10 นั้นได้มาจากการใช้ NOI โดยประมาณสำหรับปีที่ 11 และหารด้วยอัตราการใช้เงินทุน สมมติว่าอัตราผลตอบแทนที่ต้องการของนักลงทุนอยู่ที่ 13% จากนั้นการใช้เงินทุนจะเท่ากับ 10% หรือกิโลกรัม (13% - 3%) ในรูปที่ 2 NOI ในปีที่ 11 คือ $ 88,812 หลังจากคำนวณกระแสเงินสดเป็นระยะพวกเขาจะถูกลดราคากลับโดยอัตราคิดลด (13%) เพื่อรับ NPV ที่ $ 58,333

รายการ	ปี 1	ปี 2	ปี 3	ปี 4	ปี 5	ปี 6	ปี 7	YR8	ปี 9	ปี 10	ปี 11
รายได้	100	104	108.16	112.49	116.99	121.67	126.54	131.60	136.86	142.33	148.02
ค่าใช้จ่าย	-40	-41.60	-43.26	-45	-46.80	-48.67	-50.62	-52.64	-54.74	-56.93	-59.21
รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)	60	62.40	64.896	67.494	70.194	73.002	75.924	78.96	82.116	85.398	88.812
เมืองหลวง	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-
กระแสเงินสด (CF)	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	75.40	-
การพลิกกลับ	-	-	-	-	-	-	-	-	-	888.12	-
กระแสเงินสดทั้งหมด	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	963.52	-
ผลผลิตเงินปันผล	9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-

รูปที่ 2 (เป็นพันดอลลาร์)

รูปที่ 2 แสดงรูปแบบพื้นฐานที่สามารถใช้เพื่อให้ความสำคัญกับการผลิตรายได้หรือทรัพย์สินให้เช่า นักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าควรจัดทำการประเมินมูลค่าเพื่อพิจารณาว่าอัตราค่าเช่าที่เรียกเก็บนั้นเพียงพอที่จะสนับสนุนราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ แม้ว่าผู้ประเมินราคามักจะใช้กระแสเงินสด 10 ปีโดยค่าเริ่มต้น แต่นักลงทุนควรผลิตกระแสเงินสดที่สะท้อนสมมติฐานที่ว่าทรัพย์สินจะถูกซื้อ รูปแบบนี้แม้ว่าจะง่ายขึ้นสามารถปรับให้มีค่าคุณสมบัติใด ๆ โดยไม่คำนึงถึงความซับซ้อน แม้แต่โรงแรมก็สามารถให้คุณค่ากับวิธีนี้ได้ แค่คิดถึงการเช่าห้องพักทุกคืนเป็นสัญญาเช่าหนึ่งวัน

ซื้อขายหรือถือ

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หากนักลงทุนประเมินมูลค่ามากกว่าข้อเสนอของผู้ขายหรือประเมินมูลค่าจากนั้นคุณสมบัติสามารถซื้อได้ด้วยความน่าจะเป็นสูงในการรับ RROR ในทางกลับกันเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์หากมูลค่าที่ประเมินน้อยกว่าข้อเสนอของผู้ซื้อควรขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้หากมูลค่าที่ประเมินสอดคล้องกับตลาดและ RROR ให้ผลตอบแทนที่เพียงพอสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องเจ้าของอาจตัดสินใจที่จะถือการลงทุนจนกว่าจะมีความไม่สมดุลระหว่างการประเมินมูลค่าและมูลค่าตลาด

มูลค่าสามารถกำหนดเป็นจำนวนเงินที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่ใครบางคนยินดีจ่ายสำหรับทรัพย์สิน เมื่อซื้อสินทรัพย์การจัดหาเงินทุนไม่ควรส่งผลกระทบต่อมูลค่าสูงสุดของทรัพย์สินเนื่องจากผู้ซื้อแต่ละรายมีตัวเลือกทางการเงินที่แตกต่างกัน

อย่างไรก็ตามนี่ไม่ใช่กรณีสำหรับนักลงทุนที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินแล้ว การจัดหาเงินทุนจะต้องได้รับการพิจารณาเมื่อตัดสินใจใช้เวลาที่เหมาะสมในการขายเพราะโครงสร้างทางการเงินเช่นบทลงโทษล่วงหน้าสามารถปล้นนักลงทุนที่ได้รับจากการขายของเขาหรือเธอ นี่เป็นสิ่งสำคัญในกรณีที่นักลงทุนได้รับเงื่อนไขทางการเงินที่ดีซึ่งไม่มีอยู่ในตลาดอีกต่อไป การลงทุนที่มีอยู่ด้วยหนี้อาจให้ผลตอบแทนที่ปรับความเสี่ยงได้ดีขึ้นกว่าที่จะทำได้เมื่อนำรายได้จากการขายที่คาดหวัง ปรับความเสี่ยง RROR เพื่อรวมความเสี่ยงทางการเงินเพิ่มเติมของหนี้จำนอง

บรรทัดล่าง

ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหรือขายก็เป็นไปได้ที่จะสร้างรูปแบบการประเมินค่าที่แม่นยำพอที่จะช่วยในกระบวนการตัดสินใจ คณิตศาสตร์ที่เกี่ยวข้องในการสร้างแบบจำลองนั้นค่อนข้างตรงไปตรงมาและภายในความเข้าใจของนักลงทุนส่วนใหญ่ หลังจากได้รับความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับมาตรฐานตลาดท้องถิ่นโครงสร้างการเช่าและรายได้และค่าใช้จ่ายในการทำงานในทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ ควรจะสามารถคาดการณ์กระแสเงินสดในอนาคตได้อย่างไร