給次級崩潰的燃料

這金融危機2007年和2008年以美國住房市場為中心次級抵押市場灑到信貸市場，以及國內和全球股票市場。

在這次崩潰中，數十名抵押貸款人在幾週內宣布破產。市場充滿了對主要全球的擔憂信用緊縮，影響了所有類別的借款人。中央銀行使用緊急條款將流動性注入害怕金融市場。經過多年的創紀錄高點，房地產市場暴跌。止贖費率翻了一番同比在2006年下半年和2007年。

本文研究了導致危機及其對全球經濟意味著什麼的一些問題。

危機的道路

這是一個集團或一家公司在方向盤上入睡的情況嗎？還是太少的監督，貪婪或根本不夠理解的結果？正如金融市場出現問題時通常情況一樣，答案很可能：以上所有。

記住，，，，市場是六年來的副產品。回到2001年末，當9月11日之後的全球恐怖襲擊遭受了一種已經掙扎的經濟，這是由技術引起的經濟衰退。氣泡1990年代後期。

作為回應，在2001年期間聯準會開始大幅降低費率，餵養資金利率2003年到達1％。低點的目標聯邦資金費率是擴大貨幣供應並鼓勵借貸，這應該刺激支出和投資。鼓勵支出作為幫助刺激經濟的一種方式。它起作用了，經濟在2002年開始穩步增長。

房地產開始看起來很有吸引力

較低利率隨著房地產市場的出售數量從2002年開始急劇增加，房地產市場開始陷入狂熱。

當時，30年的利率固定利率抵押貸款處於近40年來最低水平。渴望的人看到了一個獨特的機會，可以進入幾乎最便宜的股權來源。對於想要一個真正稱呼自己的地方的首次購房者來說，這尤其如此。

投資銀行和資產支持的安全

如果房屋市場只能得到體面的手（一個利率低和需求上升），那麼任何問題都將被公平解決。不幸的是，由於新的金融產品的旋轉，這是一個很棒的手華爾街： 這抵押支持的安全（MB）。

就像債券一樣，在出售給投資者之前，從發行銀行購買了房屋貸款，並將其包裝成單個投資產品。它們變得如此受歡迎，以至於它們被廣泛傳播，被包括在養老基金，對沖基金和國際政府。但是，正如我們在危機後看到的那樣，投資僅與支持他們的抵押貸款一樣。因此，當抵押人違約時，這些資產變得毫無價值。

一個簡單的想法導致大問題

這資產支持的安全性（ABS）不是一個新主意。實際上，它已經存在數十年了。一個簡單的投資原則在於其核心：

• 採取一堆可預測且類似的資產現金流（就像個人的房屋抵押貸款一樣）
• 將它們捆綁到收集所有個人付款（抵押貸款）的託管軟件包中
• 用這筆錢向投資者支付優惠券在託管軟件包上

這會創建一個腹肌，為基礎房地產作為抵押品。

另一個很大的是信用等級穆迪和標準普爾將其AAA或A+郵票批准在許多這些證券上，表明其相對安全是一項投資。那麼投資者得到了什麼？他們可以收購作為一張優惠券付款的固定收益資產的多元化投資組合。

這政府國家抵押協會（Ginnie Mae）捆綁並出售證券化ABS多年的抵押。實際上，其AAA評級保證了該組織的政府支持。投資者的收益率要比國債高，而金妮·梅（Ginnie Mae）則利用這筆資金提供了新的抵押貸款。

擴大邊緣

多虧了爆炸的房地產市場，還創建了一種更新的ABS形式，只有這些ABS才塞滿了次級抵押貸款或向擁有較低股份信貸的買家貸款或貸款。

除了更高的違約風險，次級貸款被安置在不同的風險類別中或劃分，每個都有自己的還款日程：

• 上劃分能夠獲得AAA評級（即使包含次級貸款），因為這些批次被保證是安全的第一筆。
• 較低的批量攜帶較高的息票利率，以補償增加默認風險。
• 這公平一直處於最底層的托蘭奇（Tranche）是一項高度投機的投資，因為如果它的現金流量可能會消滅，如果是現金流量。默認率在整個ABS上，高於低水平，通常在5％至7％的範圍內

甚至次級抵押貸款人有途徑可以出售其冒險債務。這使他們更加積極地銷售這筆債務。華爾街拿起了他們的次級貸款，將它們與其他人打包（有些質量，沒有），並將其賣給了投資者。這些捆綁證券的大多數神奇地變成了投資等級（A級或更高的），得益於評級機構，該評級機構為ABS評估ABS的工作贏得了有利可圖的費用。

由於這項活動，它的抵押貸款（甚至有風險的抵押貸款）變得非常有利可圖。不久之後，即使是基本要求，例如首付和收入證明也被抵押貸款人忽略了。實際上，抵押貸款為125％貸款價值（LTV）被承保並贈予潛在的房主。邏輯是，隨著房地產價格上漲（房屋價格中位數到2005年每年上漲多達14％），這樣的抵押將是在水上在不到兩年的時間內。

槓桿平方

加強循環開始旋轉太快，但是隨著華爾街的大街，以及從騎行中獲利之間的每個人，誰會踩剎車？

創紀錄的利率加上不斷浮動的貸款標準。這推動了房地產價格在美國大部分地區記錄最高水平。現有的房主再融資在創紀錄的數字上，利用最近賺取的股權，可以在房屋上花費幾百美元評價。

同時，由於市場流動性，投資銀行其他大型投資者藉來了更多，這增加了槓桿作用，創建其他投資產品。這包括搖搖欲墜的次級資產。

抵押債務加入競爭

借用更多提示銀行和其他大型投資者創建的能力抵押債務義務（CDO），本質上是搶占權益的夾層（中低級）來自MBS的批量，並再次重新包裝，這次是夾層CDO。

通過使用相同的trick流付款計劃，大多數夾層CDO可以獲得AAA信用等級，將其降落在對沖基金，養老基金的手中，商業銀行和其他機構投資者。

住宅抵押支持證券（RMBSS），其中現金流來自住宅債務，CDO有效地刪除了借款人和原始貸方之間的通信路線。大型投資者突然控制了抵押品。結果，關於希望減少損失的投資者的直接造成貨幣模式，就延遲抵押貸款付款進行了談判。

但是，這些因素不會造成當前危機：

1. 房地產市場繼續繁榮。
2. 房主實際上可以支付抵押貸款。

但是，由於沒有發生這種情況，這些因素僅有助於助長後來的喪失抵押品贖回權的數量。

預告率和手臂

隨著抵押貸款人出口次級貸款的大部分風險，他們可以自由提出有趣的策略，以發起貸款釋放首都。借款人可能會被吸引到最初負擔得起的抵押貸款中，其中付款將在三年，五年或七年中飛漲預告片（特殊低利率將持續到抵押的第一年或兩年）可調節的抵押貸款（武器）。

隨著房地產市場在2005年和2006年的高峰時代，預告率，武器和興趣貸款越來越多地推向房主。更少的借款人質疑這些條款，並被幾年內再融資的前景所吸引（以巨大的利潤，論點說），使他們能夠進行任何必要的付款。借款人在蓬勃發展的住房市場中沒有考慮的是，任何降低房屋價值都會使借款人無法構成一個站不住腳的組合氣球付款以及更高的抵押貸款。

當房地產向所有人開火時，不可能忽略一個靠近家的市場氣缸。在五年的時間裡，許多領域的房價從字面上翻了一番，幾乎沒有購買或再融資的人在競賽中落後於該市場賺錢的人。抵押貸款人知道這一點，並提出了更加積極的推動力。新房屋的建造不夠快，房屋建築商的股票飆升。

僅在2006年，CDO市場主要由次級債務確保了，其發行量超過6000億美元。那是十多年前發行的10次以上。雖然流動性不足，這些證券在二級市場，很高興將它們停放在大機構資金以他們的市場利率。

裂縫開始出現

2006年中期，裂縫開始出現。新的房屋銷售停滯不前的銷售價格停止了他們的攀登。儘管歷史上仍然很低，但利率仍在上升，通貨膨脹恐懼威脅到將其提高。已經完成了所有易於不可分割的抵押貸款和再融資，並且第一個搖搖欲墜的武器在12到24個月前寫了，開始重置。

預設利率開始急劇上升。突然，CDO看上去對投資者尋找收益率並沒有那麼吸引力。畢竟，許多CDO被重新包裝了很多次，以至於很難分辨出實際上有多少次級曝光。

簡單信用的緊縮

不久之後，消息傳來了會議室對主要新聞的討論。幾十個抵押貸款人（不再有急切的二級市場或投資銀行出售其貸款）被切斷成為主要資金來源的資金，迫使他們關閉了業務。結果，CDO從流動性不足。

面對所有這些財務不確定性，投資者變得更加規避風險並看著放鬆在潛在危險的MBS和任何固定收入的安全性中的職位風險溢價對於感知的風險水平。投資者大批投票表明次級風險不是值得承擔的風險。

在這個飛往質量，三個月財政賬單成為新的必備固定收益產品，產量在幾天之內下降了1.5％。甚至比購買政府支持的債券（和短期）更值得注意的是傳播在相似期之間公司債券和T-Bills，從大約35基點在不到一周的時間內超過120個基點。

這些變化對未經訓練的眼睛似乎很小或沒有損害，但是在現代的固定收益市場（槓桿是國王，廉價信貸僅是當前的小丑），這種範圍的舉動可能會造成重大損害。這是幾個崩潰的說明對沖資金。

許多機構資金面臨利潤神經銀行的抵押電話迫使他們出售其他資產，例如股票和債券，以籌集現金。銷售壓力增加了股票市場，因為在幾週內，全球主要的股票平均水平受到了急劇下降，這實際上阻礙了實現的強勁市場道瓊斯工業平均（djia）在2007年7月至歷史高潮。

為了幫助阻止緊縮的影響，美國，日本和歐洲的中央銀行幫助銀行解決了流動性問題，並通過注入數百萬美元的現金來幫助穩定金融市場。美聯儲還削減了折扣窗口費率，使其更便宜金融機構要從美聯儲借資金，為其運營增加流動性，並幫助掙扎的資產。所有這些都有助於穩定市場。

底線

CDO或其他類似的車輛沒有天生的錯誤或不好，可以使風險多樣化並開放資本市場。但是，濫用或煮熟的策略可能導致災難。2008年危機之後為了減輕另一種崩潰的風險，進行了金融改革以收緊抵押貸款市場。其中包括：

• 更嚴格的貸款限制
• 確保銀行通過壓力測試
• 禁止機構進行風險投資

儘管美聯儲提高率在19009年大流行時降低經濟的費率的舉動可能會放慢住房市場的速度，但經濟可以更好地處理較高的貸款量，因為抵押貸款不再使用過去的次級策略來提高抵押貸款。